土地批租第一例

1988年8月8日，经过严格的公证程序，上海市人民政府宣布日本孙氏企业有限公司以2805万美元获得上海虹桥开发区26号地块1.29公顷土地50年的使用权，上海由此成为改革开放后中国大陆第一个按照国际标准开展土地批租的城市。一石激起千层浪，这一消息在海内外引起强烈反响，释放出上海推进改革开放的坚强意志和决心。

20世纪80年代初，包括上海在内的我国许多城市，都面临着基础设施建设资金短缺的巨大难题。当时解决这一难题的传统思路是借债，地方向中央借、国家向外国借。很多关注中国发展的外国朋友就建议，城市的土地非常值钱，中国搞建设不利用土地而是借债，就好比是“捧着金饭碗讨饭”。党中央、国务院决心通过利用城市土地，来解决基础设施建设资金短缺难题，并要求上海进行试点。

1986年7月，上海成立了5个专门研究筹措建设资金政策问题的课题组，并在1986年9月派出了由市委副书记曾庆红为顾问，副市长夏克强任团长，有规划、土地、计委、社科等多个部门人员参加的房地产考察团赴香港考察。上海理论界也展开了热烈的讨论。经过讨论和实地考察调研，上海最终决定“不争论、重实践、稳步推进”土地批租。为了使土地批租制度化，并为推进土地管理体制改革做借鉴，上海依照国家有关法律法规，参照香港的模式，聘请包括测量师、律师、建筑师、企业家在内的7名香港顾问，共同起草实施办法。1987年，上海颁布了我国第一个地方性土地使用权有偿出让和转让的法规——《土地使用权有偿转让办法》，之后又出台了与之相配套的6个《实施细则》。同时，为使首次土地批租更规范，上海还专门请香港的有关公司，完全按照国际惯例，制作了中英文国际招标书，并在上海土地管理局和香港上海实业公司设立两个投标点。

1988年3月22日，上海以国际招标的形式推出虹桥经济技术开发区26号地块，用地性质为旅馆、办公楼、公寓。消息传出，引来日本、美国、中国香港等6家企业参与招标。香港的标箱于6月30日截止后马上空运上海。7月8日的开标会上，在公证处的监督下，开标、评标，日本孙氏企业有限公司出价2805万美元获得了这幅地块的50年使用权，用当时美元兑人民币的汇率，已经近1亿元，这是此次投标书所标明的最高出价。孙氏企业公司总经理孙忠利向上海市副市长倪天增表示他不要赚钱，要替上海作贡献。倪副市长对他说：“你不赚钱不能起带头作用，后面就没有人来。希望你一定能赚钱。”上海市土地批租的帷幕从此拉开。

26号地块的成功批租虽使上海初尝利用土地吸引外资的甜头，但受传统计划经济观念的影响，社会上对此的评价仍是褒贬不一，土地批租的进程相对缓慢。从1988年到1991年，3年共批租地块12幅，获得土地使用权出让金8473.8万美元和12.5亿元人民币。

1992年邓小平南方谈话的发表，为上海的土地批租送来阵阵春风。26号地块上拔地而起的名为太阳广场的两座大楼，以平均每平方米3000美元的价格出租（售）一空，产生了极大的社会反响。上海的土地批租如火如荼地开展起来。上海开始探索通过土地批租加快旧区改造的新方法，成为当时全国首创的大胆举措，被专家学者称为旧区改造的“点金术”。昔日上海出名的棚户区——位于卢湾区打浦桥地带的斜三基地，通过将土地使用权有偿转让给上海海华、海兴等房产公司，帮助原地块上的居民告别棚户、迁入新居，同时拔地而起的“海华花园”、“海兴广场”等22幢现代化高层住宅，“金玉兰广场”、“广发大厦”等21幢商务楼，使斜三基地变成了集生态、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代商住区，成为上海土地批租推动旧区改造的成功案例。

2000年，上海进一步加大改革力度，实行内外销商品住房并轨，对经营性土地出让作了制度设计。从2001年起，除经认定的旧区改造地块，经营性项目土地出让一律实行招标拍卖。2003年，变“生地批租”为“熟地竞标”的土地批租形式开始出现。位于黄浦江开发核心区段的南外滩8号地块迎来改造的新契机。由于南外滩8号地块有700年历史，文化遗产相当丰富，居住密度也相当高，为避免传统“生地批租”可能产生的开发商为片面追求利润最大化而“见缝插针”，破坏“老上海”历史文脉等问题，地方政府主动转变观念，通过前期配套规划、办全手续等，使生地变熟地，掌握了南外滩8号地开发的定位、功能、形态等的决定权。按照规划，延安东路到复兴东路的综合功能区，通过古城公园建设，拆平外滩新开河路地区的地块，打开外滩与复兴东路的视觉通道；十六铺地区进一步拓展和丰富旅游服务功能，成为配套齐全、功能综合的上海滨水旅游娱乐中心；复兴东路到陆家浜路南浦大桥，建设以高档居住、休闲功能为主的滨江居住区。

从“生地”转向“熟地”，从仅是土地批租转向土地批租与旧区改造相结合，上海的土地批租逐步形成了“以地养地”的城市建设良性循环机制。市中心的工厂，退二进三批租给外商开发，一批大商场、大办公楼在市中心建立起来，为促进市区繁荣繁华水平作出了贡献。