第一节

不动产登记

本节规定了基于法律行为而发生的不动产物权的变动以登记为生效要件；国家对于自然资源享有所有权直接源自法律的规定，而非基于法律行为，可以不予登记；国家对不动产登记实行统一的登记制度；当事人申请登记须提交必要的材料；登记机构享有不动产物权登记的权限，同时负有登记的职责；不动产物权变动依法应当登记的，变动生效的时间点为登记事项被记载于不动产登记簿之时；区分不动产物权变动与其原因行为；确立不动产物权登记的公信力；不动产物权登记的查询以及相应的义务；若干重要的登记类型及其法律效力；登记错误场合的赔偿责任；不动产物权登记的收费标准。

观察《民法典》第209条以下的规定，登记的是不动产物权及其变动信息，其中包括不动产的情形；考察不动产物权登记的实务，不动产登记簿记载的事项包括不动产本身、不动产物权及其主体以及变动信息。看来，《民法典》“第二编物权”中“第二章 物权的设立、变更、转让和消灭”下设第一节的标题为“第一节 不动产登记”，名实不符，改称“第一节 不动产物权登记”为好。

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

本条主旨

本条是关于不动产物权的变动以登记为生效要件以及国有自然资源的所有权可以不予登记的规定。

相关条文

《物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《土地管理法》第12条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《城市房地产管理法》第36条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第60条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第61条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第62条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

《草原法》第11条 依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。

未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。

集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。

依法改变草原权属的，应当办理草原权属变更登记手续。

《森林法》第3条第2款 国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。

《渔业法》第11条第1款 国家对水域利用进行统一规划，确定可以用于养殖业的水域和滩涂。单位和个人使用国家规划确定用于养殖业的全民所有的水域、滩涂的，使用者应当向县级以上地方人民政府渔业行政主管部门提出申请，由本级人民政府核发养殖证，许可其使用该水域、滩涂从事养殖生产。核发养殖证的具体办法由国务院规定。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第7条第1款 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。登记文件可以公开查阅。

第16条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第18条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第25条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第35条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

第36条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第38条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第40条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第41条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第5 条 出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

第6条 国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

第7条 转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。

第8条 以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。

第9条 享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。

第12条 转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

第13条 土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

第14条 土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

第15条 土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。

第16条 土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。

第17条 以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

第18条 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。

第19条 当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。

《不动产登记暂行条例》第2条第1款 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

理解与适用

一、基本含义

本条与《民法典》第208条不同，一是后者仅仅确立物权变动的公示原则，而前者不但含有公示原则，更进一步明确基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件，这更为重要；二是本条只规定不动产物权变动与公示之间的关系，不含有动产物权变动与公示之间的关系，而第208条含有这两方面的内容。

本条第1款正文规定了不动产物权的变动以登记为生效要件，但书显示，法律另有规定不以登记为生效的，依其规定。

此处所谓登记，即关于不动产物权变动的登记，且为不动产物权变动的生效要件，属于设权登记，而非确权登记，亦非宣示登记。

法律规定不动产物权变动不以登记为生效要件的，第一种情形是本条第2款规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”；第二种情形是非基于法律行为而发生的不动产物权变动不以登记为生效要件，如《民法典》第229- 231条规定的情形，以及第322条规定的不动产与动产的附合；第三种情形是当事人双方约定以A楼设立抵押权，抵押登记也是如此记载的，但A楼所在地的B国有建设用地使用权也是该抵押权的标的物（《民法典》第397条），尽管抵押登记无此记载；第四种情形是，虽然不动产物权的变动基于法律行为，但基于立法政策，法律例外地规定不以登记为生效要件，如《民法典》第335条、第341条、第374条规定的情形。

本条第2款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，情有可原。其一，矿藏、水流、海域等自然资源，《宪法》及有关法律早已宣明其归属于国家所有，法律规定本身即为公示，基本上起到与登记近似的法律效果。其二，国家取得这些自然资源的所有权不遵循民事程序，不是基于民事法律行为，似可归入非基于法律行为而发生的不动产物权变动之列，不以登记为生效要件，不违反逻辑。

尽管如此，相比较而言，这些自然资源所有权适时登记利大于弊。其一，时至今日，遥感测绘十分普遍，全国已经完成地质普查，对自然资源的权属予以登记不再是难事。其二，虽然长江、黄河、泰山归属于国家妇孺皆知，但某些自然资源是归属于国家还是归属于集体，界限并不清晰。例如，根据《民法典》第250条的但书，有些森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源归属于集体。究竟哪些归属于国家，哪些归属于集体？可能存在疑问甚至争执，若有登记，则一目了然。发生权属争议时，解决起来也有根据。其三，长江、黄河等河流的入海口存在着涨滩，土地面积在增加，土地所有权相应地在扩张；有些矿区以及有关区域，地面塌陷，土地所有权在减缩；海域的变化直接决定着国土与专属经济区的界限，升为国家主权的高度；森林面积也有增有减；等等。通过登记，摸清家底，胸中有数，益处不言自明。其四，国家享有自然资源的所有权，并予以登记，就会形成以国家所有权为基准的、采取物的编成主义的、顺序科学的不动产登记簿页，其他人分享国家所有权中的部分权能，形成探矿权、采矿权、海域使用权、捕捞权、养殖权、国有建设用地使用权等他物权，进行登记时则方便得多，准确得多。国有自然资源所有权不予登记，其实只是暂时的，待以国有自然资源所有权为母权，创设他物权时，恐怕还得登记。

二、影响本条确立不动产物权变动的模式的因素

“私凭文书，官凭印”，这是中国历史的写照。不动产物权登记，登记机构向物权人颁发盖有鲜红国徽的不动产权属证书，这是百姓大众的期盼。他们信赖盖有国徽的不动产权属证书。办理不动产登记，才会有这样的证书。奉行基于法律行为而发生的不动产物权变动以登记为生效要件，与之契合。

（二）不动产物权变动时予以登记，已经形成传统。

1951年11月28日交海（51）字第360号命令公布的、1953年4月29日交参（53）字第247号命令修正的《船舶登记暂行章程》规定，船舶所有权全部或一部移转，或设定抵押权、租赁权或租赁权、抵押权移转时，均应订立书面契约（第4条前段）。船舶所有权、抵押权、租赁权之取得、设定、移转、变更或消灭，均应登记。非经登记，不生效力（第5条）。

1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续（第6条第1款后段）。购买的私有房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证，办理城市私有房屋所有权转移登记手续（第7条第1款第2 项）；受赠的私有房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证，办理城市私有房屋所有权转移登记手续（第7条第1款第3项）；交换的私有房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证，办理城市私有房屋所有权转移登记手续（第7条第1款第4项）。

最高人民法院于1982年8月19日作出的《关于华侨买卖国内房屋问题的批复》中指出，华侨买卖国内房屋，必须向国内当地房管部门申请登记，经审查批准后，方可成交。

《关于民法通则的意见》规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续（第128条）。

国务院于1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》多处规定都体现了登记为国有土地使用权出让、转让、抵押的生效要件，如第7条第1款、第16条、第18条、第25条、第35条、第36条、第38条、第40条和第41条等。

《城市房地产管理法》同样有一系列规定奉行登记为房地产权属变动的生效要件，如第36条、第60条、第61条和第62条。

《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第5- 9条、第12- 19条规定了以登记为房地产权属变动的生效要件。

这显现出以登记为不动产物权变动的生效要件已经形成传统。尊重传统，一脉相承，而非断崖式的突兀规定，便于百姓大众接受，有利于贯彻实施。《物权法》选取了这种模式（第9条第1款等），《民法典》予以承继（第209条第1款等）。

1．概说

中国民法作为后发的法律部门，立法时学习、借鉴境外的立法例及其学说，吸收其经过实践证明是成功的经验，避免其教训，应为明智之举。《物权法》草拟和研讨阶段正是如此行事的。

专家、学者们发现，基于法律行为的不动产物权变动的模式大致有债权意思主义、债权形式主义、物权形式主义和多元混合模式。不同的模式直接影响着物权法的结构及物权法理论的态样，必须引起注意。

2．债权意思主义

所谓债权意思主义，是指仅凭依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，即发生不动产物权变动的效力，无须另外作成物权行为。其主要的规范模式有二：（1）买卖合同等生效时，买卖物（如甲屋）的所有权即行移转。英国法采纳了这种模式。（2）买卖合同等生效时，买卖物（如甲屋）的所有权即行移转，但非经登记不得对抗善意第三人。法国民法和日本民法奉行的是这种模式。

3．物权形式主义

所谓物权形式主义，是指不动产物权变动效力的发生，需要物权意思表示甚至物权合意，并践行法定方式。就买卖标的物所有权的移转而言，除登记外，尚需当事人就此标的物所有权的移转作成一个独立于买卖合同的意思合致，即物权行为。德国民法、中国台湾地区“民法”采纳了这种模式。标的物所有权的移转，除买卖等合同外，尚需有一个独立的物权行为，学说上称为分离原则（Trennungsprinzip），或曰物权行为的独立性。买卖等合同不成立、无效或被撤销时，物权行为的效力是否受其原因行为（买卖合同等）的影响，为物权行为有因、无因的问题。其受影响的，为物权行为有因性；其不受影响的，为物权行为无因性。德国民法、中国台湾地区“民法”奉行的是后者。

4．债权形式主义

所谓债权形式主义，是指不动产物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，而且需要登记，但无须另外作成物权行为。

三、《民法典》的选择

债权意思主义最大的优点是有利于交易的便捷、迅速；最要害的问题是，登记对抗第三人的范围如何确定，才最为合理。见仁见智，莫衷一是。物权形式主义最大的优点是有利于交易安全，物权变动的节点和效力清晰；但缺点也不少，例如，（1）有时是非不分；（2）忽视了无过错的出卖人/转让方的正当权益；（3）对恶意的买受人给予优惠保护；（4）不存在标的物的买卖等合同照样有效，虚假债权的转让合同的效力不受影响，这会助推美国“次贷危机”那样的灾难形成，也会误导宏观经济决策；（5）需要借助不当得利制度医治物权行为无因性带来的“创伤”，可是不当得利规则及理论在中国很不发达。

权衡利弊，考虑到登记普遍化在操作上有一定难度，据说应照顾到农民不愿办理登记手续的习惯，《物权法》在物权变动上采取了多元混合模式，即区分不同情况而分别采取相应的物权变动模式，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，同时设有若干例外（第9条第1款正文）；物权变动的效力发生的时间为记载于不动产登记簿之时（第14条）。这种多元混合模式被《民法典》完全承继（第209条第1款正文、第209条第2款、第214条、第229- 231条、第322条、第397条等）。

但是，多元混合模式存有将规则复杂化的不足，且与如今的中国社会现实有些脱节。其实，自1987年开始，全国全面开展了土地登记发证工作，对属于国家所有、集体所有的土地、森林、山岭、草原、滩涂、矿藏等自然资源等以及国家所有但法律规定由集体使用的不动产，进行了登记发证。 登记普遍化已无技术困难，自2018年3月起，我国正式开展农村房屋不动产登记发证试点工作，广大农民基本上接受了登记的实务。

四、《民法典》第209条第1款正文适用时的刚性与柔化

基于法律行为的不动产物权变动，未予登记，不发生不动产物权变动的法律效力，受让人未取得不动产物权。这是本条款刚性的表现。

因此，受让人虽然有权基于不动产物权变动的原因行为请求转让人协助办理登记，但无权擅自占有标的物，也无权妨害转让人依标的物的性能和用途利用该物。

尽管如此，转让人负有将该不动产物权转移给受让人的债务，故受让人请求转让人协助办理登记手续时，转让人不得以自己系该标的物的物权人，未予办理不动产物权变动的登记手续为由，拒绝受让人的给付请求。

在转让人一物多卖的情况下，受让人只可以其债权人或利害关系人的身份向其他受让同一标的物之人主张权益，不得以物权人的地位向其他受让同一标的物之人主张权益。在有的受让人已经付清价款的情况下，应当适用或类推适用《买卖合同司法解释》第6条第2项的规定，由付款的受让人取得标的物的物权，即转让人有义务协助办理登记手续，把标的物转移登记在该受让人的名下。在受让人均未付款的情况下，虽然《买卖合同司法解释》第7条第3项规定“均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”，但笔者对此不予赞同，因为这破坏了债权平等原则。而破坏的唯一根据就是合同成立在先，其正当性显然严重不足。因为债权平等原则是由债权的本质属性所决定的，是立法者权衡方方面面的利益关系，基于民事权利体系的合理设置（尤其是物权与债权的区分）而确立的，轻易不许破坏。此其一。这些规定有损交易安全，因为第一份转让合同不具有公示性，第二受让人、第三受让人等不知标的物已经成为他人债权的对象，且无重大过失，时常是根本没有过失。在这种情况下，剥夺第二受让人、第三人受让人取得标的物所有权的机会，不符合交易安全原则。此其二。为了避免出现无法取得标的物所有权的现象，第二受让人、第三受让人等需要花费人力、物力调查标的物是否亦为他人债权的对象，增加交易成本，也迟滞了交易的进程。此其三。在只有第二受让人或第三受让人提起诉讼的情况下，裁判机构误将第二受让人作为第一受让人，从而确定第二受让人将取得标的物的占有和所有权。但于该裁判文书生效后，实际上的第一受让人起诉到该裁判机构，并且援用《买卖合同司法解释》第6条第3项的规定，主张取得标的物的占有和所有权，该裁判机构该如何处理？此其四。有鉴于此，笔者采取刘凯湘教授、李凡法官的意见，这些司法解释只在审判程序中适用，非诉情况不予适用。

在受让人已经付清价款的情况下，如果转让人的债权人申请强制执行该标的物，只要该标的物不是转让人与其债权人之间债之关系的标的物，那么，受让人有权对抗该强制执行的申请。

第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

本条主旨

本条是关于不动产登记机构和国家实行不动产统一登记制度的规定。

相关条文

《物权法》第10条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《土地管理法》第12条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《城市房地产管理法》第61条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第62条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第63条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《担保法》第42条 办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

第43条 当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。

当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

《海域使用管理法》第32条第2款 海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。

《草原法》第11条 依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。

未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。

集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。

依法改变草原权属的，应当办理草原权属变更登记手续。

《森林法》第3条第2款 国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。

《不动产登记暂行条例》第4条第1款 国家实行不动产统一登记制度。

第6条 国务院自然资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第7条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。

第8条第2款 不动产登记机构应当按照国务院自然资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

理解与适用

一、基本含义

本条第1款规定不动产所在地的登记机构负责本地区的不动产物权的登记。本条第2款明确国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、法规另行规定。

本条所谓不动产登记，周延的表述应是不动产物权及其变动的登记，可简称为不动产物权登记。这是因为不动产登记簿记载的事项既有不动产本身的信息，也有不动产物权及其主体的内容，再就是有关不动产物权变动的事项。我们可将不动产物权登记界定为：经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为，是一种事实，也是一项法律制度。

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码（《不动产登记暂行条例》第8条第1款）。

关于不动产物权登记的法律性质，大致有行政行为说、组合行为说、证明行为说和司法行为说。其中的行政行为说认为，在中国，不动产物权登记由行政部门或由其授权的事业单位实施，故不动产物权登记系行政行为。 依据该说，此类案件由行政审判庭管辖，符合逻辑。当然，如此确定管辖，有其弱点，那就是从概率的角度看，行政审判庭的法官一般而言不如民事审判庭的法官熟悉民法及不动产物权变动制度及其理论。

组合行为说主张，登记行为不是一个一次性行为，而是一系列行为的组合。……一个完整的登记行为由两部分组成，其一为当事人独立完成的部分；其二为由登记机构完成的部分。前者是前提和基础，后者是一定的国家机关所进行的审查和批准行为。在这个意义上，笼统地说登记行为就是一个公法行为，显然是不妥当的。严格说来，登记行为作为一个整体，是当事人所实施的申请登记的私法行为和登记机构所实施的登记许可的公法行为的结合。其中成为构成物权行为要件障碍的，仅是登记机构所实施的登记许可的公法行为。……我们完全可以将登记行为认定为物权行为分而治之，即将其中当事人所实施的申请登记的私法行为认定为物权行为的特别成立要件；而将登记机构所实施的登记许可的公法行为与其他主管机关的审查和批准行为同等看待，认定为物权行为的生效要件。 据此学说，不动产物权变动以及出现于登记申请环节的争议由民事审判庭审理，顺理成章。至于出现于登记许可领域的纠纷，是由行政审判庭管辖还是由民事审判庭处理，取决于“拍板者”的理念及其所遵循的逻辑。如果孤立地看待登记许可与不动产物权变动，机械地适用法律，就很可能遵循登记许可为行政行为→适用行政法→由行政审判庭管辖的结论。反之，如果侧重点和视角转换，看重登记机构所实施的登记许可的公法行为系不动产物权变动的生效要件这个性质和功能，坚持它应被纳入不动产物权变动制度之中、不可将之与不动产物权变动制度割裂开来的观点，那么，不动产登记错误由民事审判庭于审理不动产物权变动的纠纷时一并处理，这在逻辑上也是顺畅的。

司法行为说认为，不动产登记并非登记机构的行政管理行为，其本质应为产生司法效果的事实行为。

所谓统一登记，是指登记机构是统一的，是一个登记系统，而非分散为自然资源部系统、住房和城乡建设部系统。《不动产登记暂行条例》规定：国务院自然资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作（第6条第1款）。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督（第6条第2 款）。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记（第7条第1款）。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理（第7条第2款）。

此外，国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定（第7条第3款）。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书（《不动产登记暂行条例实施细则》第4条第1款）。国务院批准项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书（《不动产登记暂行条例实施细则》第4条第2款）。

所谓统一登记的范围，包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；不动产抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

二、不动产统一登记制度的建立和运行

从中国不动产物权登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产物权登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。中华人民共和国成立初期，我们也曾建立起了不动产物权的登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，该制度在中国一度中断了三十多年。改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后，不动产物权登记制度才逐渐恢复和发展。

不动产物权登记制度在中国虽然历史悠久，但真正意义上的作为不动产物权的公示手段和变动的生效要件之一的不动产登记（制度）却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

在较长的历史时期，登记机构因被登记的标的不同而有所差别。虽然《物权法》规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定（第10条）。但在若干年内，缺乏与之配套的制度设计和实务落实。土地登记机构是土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门（《土地登记办法》第3条第1款），房屋登记机构是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构（《房屋登记办法》第4条）。

在大部制改革中，《第十二届全国人民代表大会第一次会议关于国务院机构改革和职能转变方案的决定》于2013年3月14日通过。《国务院机构改革和职能转变方案》规定：“最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗的职责等，分别整合由一个部门承担。”据此方案，国务院第31次常务会议等有关要求，首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。2014年11月24日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。2015年6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》，自公布之日即2016年1月1日起实施。在实际操作层面，从2014年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

2018年3月5日，国土资源部办公厅印发通知要求，在全国不动产登记机构和登记窗口启用统一的不动产登记标识。不动产登记标识整体采用圆形设计，主色调为红、蓝两色。外圆为“不动产登记”中英文。内圆设计内容包含土地、房屋、林地、草原、海域等不动产要素，顶部和线条结合代表房屋、林地，蓝色代表海洋，底端图形和线条结合代表土地、草原，同时也构成了不动产登记簿造型，中间线条底端构成了笔尖效果，寓意不动产统一登记于不动产登记簿上。

2018年3月17日第十三届全国人民代表大会第一次会议通过《国务院机构改革方案》，决定将国土资源部的职责，国家发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，住房和城乡建设部的城乡规划管理职责，水利部的水资源调查和确权登记管理职责，农业部的草原资源调查和确权登记管理职责，国家林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，国家海洋局的职责，国家测绘地理信息局的职责整合，组建自然资源部，作为国务院组成部门。这在组织上保障了不动产统一登记持续、扎实地进行。

三、不动产物权统一登记制度及其实务运行的优点

统一登记的优点较多，举其要者：（1）将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。（2）建立不动产物权登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。（3）推动建立不动产物权登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易的安全，可将不动产物权的公信原则落到实处。

第二百一十一条

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

本条主旨

本条是关于当事人申请不动产物权登记应当提供必要材料的规定。

相关条文

《物权法》第11条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

《担保法》第44条 办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：

（一）主合同和抵押合同；

（二）抵押物的所有权或者使用权证书。

《海域使用管理法》第16条 单位和个人可以向县级以上人民政府海洋行政主管部门申请使用海域。

申请使用海域的，申请人应当提交下列书面材料：

（一）海域使用申请书；

（二）海域使用论证材料；

（三）相关的资信证明材料；

（四）法律、法规规定的其他书面材料。

《不动产登记暂行条例》第16条第1款 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》第9条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第11条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

第12条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

理解与适用

一、当事人申请登记、有关机关请求登记与登记机构依职权登记

本条所谓当事人申请登记，包括当事人共同申请和当事人单方申请。关于当事人共同申请的，例如《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”这是关于当事人双方共同申请的规定。此外，当事人多方共同申请不动产登记的，应当遵循《不动产登记暂行条例实施细则》第10条的如下规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外”（第1款）。“按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记”（第2款）。“建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理”（第3款）。

关于当事人单方申请的，例如，《不动产登记暂行条例》第14条第2款规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”再如，《不动产登记暂行条例实施细则》第33条第1款规定：“依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。”第40条第1款规定：“依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。”第44条第1款规定：“依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。”

申请不动产物权的登记，权利人不一定亲自到场，可由代理人代为进行。对此，《不动产登记暂行条例》第15条第1款规定：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”

值得注意的是，在不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请（《不动产登记暂行条例》第15条第2款）。

除了当事人申请不动产物权的登记外，在有些情况下，现行法允许有关机关请求登记机构进行不动产物权登记。例如，《不动产登记暂行条例实施细则》第2条第1款关于“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外”的但书给出了这样的通道。其第4条规定：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书”（第1款）。“国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书”（第2款）。“中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照自然资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理”（第3款）。第19条第2款规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”第90条规定：“人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。”第91条规定：“两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记”（第1款）。“轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列”（第2款）。第92条第1款规定：“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。”第93条规定：“人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的，参照本节规定办理。”

当事人申请不动产物权的登记最为正常，有关机关在必要和必需的情况下请求若干种不动产物权变动的登记也符合实际需求，当事人不予申请、有关机关不予或怠于请求，但物权秩序内在地要求适时地办理不动产物权变动的登记时，登记机构依职权办理特殊情形的不动产物权变动的登记，同样正当。对于后者，《不动产登记暂行条例实施细则》已有反映，如其第17条规定，登记事项不涉及国家机密时，不动产登记机构拟依职权更正登记、依职权注销登记的，应当在登记事项记载于登记簿前进行公告。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。再如其第81条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”

二、申请登记应当提供的必要材料

对于《民法典》第211条要求当事人应当根据不同登记事项提供必要材料，《不动产登记暂行条例》划定了大致的范围：（1）登记申请书；（2）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（4）不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料；（6）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料（第16条第1款）。

对于《民法典》第211条所谓根据不同登记事项提供必要材料，《不动产登记暂行条例实施细则》一一列举，兹汇总如下。

因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书（第14条）。

申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：（1）土地权属来源材料；（2）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（3）其他必要材料（第30 条）。

农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；（3）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；（4）其他必要材料（第31条）。

申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）集体土地所有权变更、消灭的材料；（3）其他必要材料（第32条）。

申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（1）土地权属来源材料；（2）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（3）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（4）其他必要材料（第34条第1款）。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件（第34条第2款）。申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理（第34条第3款）。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（2）建设工程符合规划的材料；（3）房屋已经竣工的材料；（4）房地产调查或者测绘报告；（5）相关税费缴纳凭证；（6）其他必要材料（第35条）。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）发生变更的材料；（3）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（4）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（5）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（6）其他必要材料（第37条）。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）买卖、互换、赠与合同；（3）继承或者受遗赠的材料；（4）分割、合并协议；（5）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（6）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（7）相关税费缴纳凭证；（8）其他必要材料（第38条第1款）。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同（第38条第2款）。

具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理（第39条）。

申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（1）申请人身份证和户口簿；（2）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（3）房屋符合规划或者建设的相关材料；（4）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（5）其他必要材料（第41条）。

因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（1）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（2）依法继承的材料；（3）分家析产的协议或者材料：（4）集体经济组织内部互换房屋的协议；（5）其他必要材料（第42条）。

申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记（第43条）。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（1）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；（2）建设工程符合规划的材料；（3）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（4）建设工程已竣工的材料；（5）其他必要材料（第45条第1款）。集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书（第45条第2款）。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；（3）其他必要材料（第46条第1款）。因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记（第46条第2款）。

已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，承包方应当持原不动产权属证书以及其他证实发生变更事实的材料，申请土地承包经营权变更登记：（1）权利人的姓名或者名称等事项发生变化的；（2）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；（3）承包期限依法变更的；（4）承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；（5）退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；（6）森林、林木的种类等发生变化的；（7）法律、行政法规规定的其他情形（第49条）。

已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，当事人双方应当持互换协议、转让合同等材料，申请土地承包经营权的转移登记：（1）互换；（2）转让；（3）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；（4）依法导致土地承包经营权转移的其他情形（第50条第1款）。以家庭承包方式取得的土地承包经营权，采取转让方式流转的，还应当提供发包方同意的材料（第50条第2款）。

已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，承包方应当持不动产权属证书、证实灭失的材料等，申请注销登记：（1）承包经营的土地灭失的；（2）承包经营的土地被依法转为建设用地的；（3）承包经营权人丧失承包经营资格或者放弃承包经营权的；（4）法律、行政法规规定的其他情形（第51条）。

申请海域使用权首次登记的，应当提交下列材料：（1）项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；（2）宗海图以及界址点坐标；（3）海域使用金缴纳或者减免凭证；（4）其他必要材料（第55条）。

有下列情形之一的，申请人应当持不动产权属证书、海域使用权变更的文件等材料，申请海域使用权变更登记：（1）海域使用权人姓名或者名称改变的；（2）海域坐落、名称发生变化的；（3）改变海域使用位置、面积或者期限的；（4）海域使用权续期的；（5）共有性质变更的；（6）法律、行政法规规定的其他情形（第56条）。

申请海域使用权转移登记的，申请人应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）海域使用权转让合同、继承材料、生效法律文书等材料；（3）转让批准取得的海域使用权，应当提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件；（4）依法需要补交海域使用金的，应当提交海域使用金缴纳的凭证；（5）其他必要材料（第58条）。

申请海域使用权注销登记的，申请人应当提交下列材料：（1）原不动产权属证书；（2）海域使用权消灭的材料；（3）其他必要材料（第59条第1款）。

经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：（1）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；（2）共有性质变更的；（3）需役地或者供役地自然状况发生变化；（4）地役权内容变更的；（5）法律、行政法规规定的其他情形（第61条第1款）。

已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记（第62条第1款）。申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记（第62条第2款）。

已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料，申请地役权注销登记：（1）地役权期限届满；（2）供役地、需役地归于同一人；（3）供役地或者需役地灭失；（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；（5）依法解除地役权合同；（6）其他导致地役权消灭的事由（第63条）。

自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记（第66条第1款）。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款（第66条第2款）。

有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：（1）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（2）被担保的主债权数额变更的；（3）债务履行期限变更的；（4）抵押权顺位变更的；（5）法律、行政法规规定的其他情形（第68条第1款）。因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料（第68条第2款）。

因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记（第69条）。

有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（1）主债权消灭；（2）抵押权已经实现；（3）抵押权人放弃抵押权；（4）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形（第70 条）。

设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记（第71条第1款）。当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料（第71条第2款）。

有下列情形之一的，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料，申请最高额抵押权变更登记：（1）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（2）债权范围变更的；（3）最高债权额变更的；（4）债权确定的期间变更的；（5）抵押权顺位变更的；（6）法律、行政法规规定的其他情形（第72条第1款）。因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，当事人还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证或者户口簿等（第72条第2款）。

当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料，申请办理确定最高额抵押权的登记（第73条）。

最高额抵押权发生转移的，应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料，申请办理最高额抵押权转移登记（第74条第1款）。

申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：（1）抵押合同与主债权合同；（2）享有建设用地使用权的不动产权属证书；（3）建设工程规划许可证；（4）其他必要材料（第76条）。

在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（1）不动产登记证明；（2）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（3）其他必要材料（第77条第1款）。

申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：（1）抵押合同与主债权合同；（2）预购商品房预告登记材料；（3）其他必要材料（第78条第1款）。

预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记（第79条第1款）。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）证实登记确有错误的材料；（3）其他必要材料（第79条第2 款）。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料（第79条第3款）。

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记（第82条第1款）。利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（1）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（2）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；（3）其他必要材料（第82条第2款）。

申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（1）已备案的商品房预售合同；（2）当事人关于预告登记的约定；（3）其他必要材料（第86条第1款）。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料（第86条第3款）。申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记（第86条第4款）。

申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：（1）不动产转让合同；（2）转让方的不动产权属证书；（3）当事人关于预告登记的约定；（4）其他必要材料（第87条）。

抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：（1）抵押合同与主债权合同；（2）不动产权属证书；（3）当事人关于预告登记的约定；（4）其他必要材料（第88条）。

预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（1）预告登记的权利人放弃预告登记的；（2）债权消灭的；（3）法律、行政法规规定的其他情形（第89条）。

人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（1）人民法院工作人员的工作证；（2）协助执行通知书；（3）其他必要材料（第90条）。

第二百一十二条

登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

本条主旨

本条是关于登记机构应当履行的职责的规定。

相关条文

《物权法》第12条 登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

《不动产登记暂行条例》第10条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第11条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第12条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第13条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

《不动产登记暂行条例实施细则》第7条 不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。

任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。

第8条 承担不动产登记审核、登记簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。

自然资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登记簿的不动产登记工作人员的考核培训。

第15条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

第16条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；

（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；

（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

第17条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；

（三）依职权更正登记；

（四）依职权注销登记；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第20条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式，由自然资源部统一规定。

第21条 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。

第23条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

…………

理解与适用

一、文义解释、目的解释

本条是对《物权法》第12条的复制。

本条第1款第1项关于“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”的规定中，所谓权属证明，即证明真实物权关系的文件或事实，诸如不动产权证、项目用海批准文件、行政主管机关的行政划拨的决定、异地安排建设用地的决定、宅基地使用权审批文件、乡镇企业的设立及有关批件等。 究竟是哪种？不应一概而论，而应根据登记事项的本质要求加以确定。例如，申请集体土地所有权首次登记的，登记机构查验的权属证明为土地权属来源材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第30条第1项），而申请海域使用权首次登记的，登记机构查验的权属证明则系项目用海批准文件（《不动产登记暂行条例实施细则》第55条第1 项）。

本条第1款第1项规定“查验申请人提供的……其他必要材料”，此处“必要材料”包括哪些？确定和判断的实质标准，应是最能使登记机构查清真实的物权关系，从而保障登记事项符合真实物权关系所需要的材料。此类材料的必要性因登记事项的不同而不同。例如，申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，除去有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料，“必要材料”至少包括建设工程符合规划的材料，权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料，建设工程已竣工的材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第45条第1款）。而申请海域使用权首次登记的，“必要材料”则应有海域使用权出让合同、宗海图以及界址点坐标、海域使用金缴纳或者减免凭证等（《不动产登记暂行条例实施细则》第55条第1- 4项）。

本条第1款第2项所谓“就有关登记事项询问申请人”中的“有关登记事项”，应是不动产登记簿必须记载事项中的全部或一部，究竟是哪些？应是登记机构认为不完整、不清楚、有疑问之类的事项。登记机构在办理不动产物权变动的登记时，不宜仅仅阅读申请人提供的材料，而应就这些事项进一步问询申请人。

本条第1款第3项规定登记机构要“如实、及时登记有关事项”，这是实事求是原则、效率原则和公信原则所要求的。既然善意的交易相对人基于信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人交易，法律就保护该相对人，那么，不动产登记簿的记载真实、可靠就十分必要。不然，不动产登记簿的记载错误百出，对此家喻户晓，法律还保护应知不动产登记簿的记载可能有误之人，就明显没有原则了。此其一。此处所谓“有关事项”，应视何种不动产物权的登记而定。例如，在异议登记中，登记机构应将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明（《不动产登记暂行条例实施细则》第83条第1款）。与此有别，同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第67条）。此其二。

本条第1款第4项所谓“法律、行政法规规定的其他职责”，例如，在监护人代无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，登记机构应当查验监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证（《不动产登记暂行条例实施细则》第11条第1款）。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，登记机构有义务查验人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第11条第2款）。不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（2）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（3）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况（《不动产登记暂行条例实施细则》第16条）。

本条第2款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”这是应予坚持的经验之谈。登记机构的工作人员实地查看申请登记的不动产，具有不少优点。例如，这可有效防止本无不动产但有关人员为达不法目的（如骗取补偿款）而捏造某不动产如愿；避免或减少某特定房屋已经出卖、出租，但该房屋所有权人却将该房屋出卖、出租另外之人的案件；不动产量少、价值低却申请登记为量大、价值高的不动产；等等。在这方面，《不动产登记暂行条例实施细则》提出更加具体的要求，其第16条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。”

二、形式审查抑或实质审查

制定《物权法》时，有关专家、学者就争论：登记机构办理不动产物权登记时仅仅审查登记申请在登记手续、提供材料在形式上是否合法、齐备、无瑕疵即足矣，还是必须实质性地审查申请登记的不动产物权以及为此提供的材料是否符合真实的物权关系？前者是形式审查，后者为实质审查。另有专家、学者从另外的视角界定实质审查：登记机构接受登记申请之后，应当对登记内容进行问询和调查，以确保登记内容的真实性。还有专家、学者认为，登记机构的审查权限及于不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查；反之，就是形式审查。 此外，针对有的专家、学者认为登记机构的工作人员到不动产所在地实地查看的，就是实质审查的观点，时任全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会副主任王胜明先生对此发表否定意见，理由是现场勘察只能保障部分场合的登记的物权关系与真实的物权关系相一致。

的确，实质审查，保障登记的不动产物权关系与真实的不动产物权关系相一致，仅仅到不动产所在地实地查看，审查这一手交易的原因关系，是难以确保登记的不动产物权关系与真实的不动产物权关系相一致的，原因简单：前一手交易、前前一手交易，前溯及数手交易，其中任何一手交易有瑕疵，都有可能导致登记的不动产物权关系不同于真实的不动产物权关系。实地查看也难免被骗。这告诉我们，真正的实质审查，时常甚至全部都得追溯到不动产总登记、不动产初始（首次）登记。以中国目前的登记队伍恐怕无力胜任实质审查，只好选择形式审查，同时尽可能地多做一些尽职调查，如《不动产登记暂行条例实施细则》第16条等条文要求的那样。

在不动产登记的审查方面，《民法典》没有改变《物权法》的立场及态度，应该采取形式审查说为妥。

第二百一十三条

登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

本条主旨

本条是关于禁止登记机构实施有关行为的规定。

相关条文

《物权法》第13条 登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

《不动产登记暂行条例》第30条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第32条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《不动产登记暂行条例实施细则》第103条 不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；

（二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；

（三）泄露不动产登记资料、登记信息；

（四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；

（五）强制要求权利人更换新的权属证书。

理解与适用

本条系禁止性规定、强制性规定。登记机构实施其中任何一种被禁止的行为的，都要依法承担法律责任，包括赔偿责任、行政责任直至刑事责任（《不动产登记暂行条例》第30条、第32条）。

本条规定有的放矢，针对实务中确实出现的如下现象而特意表明态度：一些地方的一些不动产登记机构，履行职责的态度不端正，管理不严格，不考虑如何准确、及时地登记申请的事项，如何为当事人提供便利，而是挖空心思，利用手中职权给当事人设置重重障碍，在为单位和个人谋取私利上做足工夫，炮制出评估、年检等诸多名目，收取高额费用。这些现象在抵押登记领域尤为突出，群众意见很大。为杜绝、减少此类现象再次发生，本条作出上述禁止规定，不但明确列举“要求对不动产进行评估”和“以年检等名义进行重复登记”这两项反映强烈的问题；同时，又规定了“超出登记职责范围的其他行为”该项兜底内容，以防止这些低级机构改头换面，钻法律的空子；此外，也为当事人在权益受损时提供法律武器。

之所以要禁止“要求对不动产进行评估”，这是因为作为标的物的不动产的价值高低，应属交易的对价合理与否的问题，基本上关涉交易双方的利益分配关系，而不属于社会公共利益的范畴。在作为标的物的不动产价值几何的判断采取主观等值原则的背景下，结论尤应如此。

所谓主观等值原则，是指以当事人的主观意愿来判断，纵使以市场标准或自理性之人的角度衡量并非等值，但只要当事人具有真实的合意，在主观上愿意以自己的给付换取对方的给付，那么对双方而言就是公正的 ，也可以说对价合理。由于两种给付之间在客观上是否相当，例如对特定服务究竟应支付多少报酬，对特定商品究竟应支付多少价款，方为公平合理，涉及因素甚多，欠缺明确的判断标准，故在合同领域应采取主观等值原则，即当事人主观上愿以此给付换取对待给付，即为公平合理，至于客观上是否等值，在所不问。 采取主观等值原则的深层原因在于合同自由。合同成立过程若健全而无意思瑕疵，且其意思形成在私法自治容许的范围内，法律秩序原则上应尊重当事人所拟合同条款所彰显的合同正义，给付和对待给付之间存在的主观的等值性，不应被恣意否定，否则，当事人对将来合同的履行已无预测的可能性，法律安定性、交易安全受到严重破坏，私法自治原则不啻镜花水月。 康德说得直截了当：“当某人就他人事务作出决定时，可能存在某种不公正。但当他就自己的事务做决定时，则绝不可能存在任何不公正。” 这些观点虽然过于极端，但却表明了个人意志在合同的成立以及合同权利义务之确定上的重要性。

既然“对不动产进行评估”非为社会公共利益的问题，登记机构要求“对不动产进行评估”就缺乏正当性，被法律禁止理所应当。

之所以要禁止“以年检等名义进行重复登记”，是因为抵押权一经登记设立便一直从属于被担保债权，且具有持续性，该持续性不依赖于抵押登记的不断进行，除非抵押权的使命完成或被当事人双方免去或被其他法律手段取代，抵押权的效力不会夭亡。就是说，依抵押权的本性，不需要年检，不需要重复登记。既然如此，“以年检等名义进行重复登记”便缺乏正当性，被法律禁止理所应当。

不仅抵押权如此，诸如不动产所有权、土地承包经营权、土地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权一旦设立，便依法或依约定存续下去，直至终了。不动产物权登记据此记载，即可了事，完全不需要年年检查、重复登记。

本条第3项所谓“超出登记职责范围的其他行为”，例如，《不动产登记暂行条例》第30条列举的不动产登记机构工作人员进行虚假登记、擅自修改登记事项；第32条列举的不动产登记机构泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动；《不动产登记暂行条例实施细则》第103条列举的对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；泄露不动产登记资料、登记信息；无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；强制要求权利人更换新的权属证书。

第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

本条主旨

本条是关于不动产物权变动依法应当登记的，自变动事项记载于不动产登记簿时发生法律效力。

相关条文

《物权法》第14条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《不动产登记暂行条例》第21条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

理解与适用

一、基本含义

观察本条的文义，依据《民法典》关于不动产物权变动的系列规定的体系解释，可以说本条是关于基于法律行为而发生的不动产物权变动生效的时间点的规定。

至于非基于法律行为而发生的不动产物权变动，因《民法典》未规定以登记作为生效要件，未强行要求及时办理登记（第209条第2款、第229- 231条），故此类不动产物权变动的生效时间点不以登记事项记载于不动产登记簿时为准。土地承包经营权的设立、互换、转让，土地经营权的设立，虽属基于法律行为而发生的不动产物权变动，但《民法典》明文规定以合同生效时发生效力（第333条第1款、第335条、第341条），也不以登记事项记载于不动产登记簿时为准。地役权的设立，尽管属于基于法律行为而发生的不动产物权变动，但《民法典》仍例外地规定以地役权合同生效为要件（第374条），还不以地役权设立的事项记载于不动产登记簿时发生效力。

本条所谓不动产登记簿，是指采取物的编成主义，由不动产登记机构依法制作的，对其辖区内某一特定区域的不动产物权及其变动的状况予以记载的官方记录汇集。对于这种记载，《民法典》赋予其公示不动产物权及其变动的效力（第209条、第214条等），《民法典》进一步赋予此种公示具有公信力（第216条第1款）。

围绕不动产登记簿的法律问题，《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》予以进一步细化，增强明确性和可操作性。《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”此处所谓不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。以上所述房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间（《不动产登记暂行条例实施细则》第5条）。不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿（《不动产登记暂行条例实施细则》第6条）。《不动产登记暂行条例》第8条规定：“不动产登记机构应当按照国务院自然资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”（第2款）。“不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”（第3款）。第9条规定：“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式”（第1款）。“不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式”（第2款）。《不动产登记暂行条例实施细则》第7条第1款规定：“不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。”《不动产登记暂行条例》第10条规定：“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”《不动产登记暂行条例实施细则》第7条第2款强调：“任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。”

二、不动产物权变动发生效力的时间点的确定及其根据

实际上，关于《民法典》第214条所涉问题的立法模式，一直存有不同的意见。第一种意见是以当事人向登记机构递交登记申请时为发生不动产物权变动的效力之时，第二种观点是以将登记事项记载于不动产登记簿时为发生不动产物权变动的效力之时。

这两种观点各有优长，相比较而言，以将登记事项记载于不动产登记簿时为发生不动产物权变动的效力之时这种观点，有其优点：（1）这与基于法律行为而发生的不动产物权变动以登记为生效要件这个模式的文字表达相一致，而第一种意见以当事人向登记机构递交登记申请时发生不动产物权变动的效力，则不相符合。（2）公示，不是当事人的登记申请，而是不动产登记簿簿页上关于不动产物权及其变动的记载。公信力，也不是因当事人的登记申请而起，而是法律赋予公示的法律效力。就此说来，第二种观点与公示、公信力的精神实质相符，而第一种意见则否。

不过，转换视角，反倒是第一种意见更具长处，第二种观点处于下风。（1）当事人递交登记申请在先，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿簿页之上在后，就是说，按照第二种观点，不动产物权变动发生效力的时间滞后了，遇有征收补偿、第三人侵害不动产时谁有权请求侵权行为人承担责任、一物多卖时认定是有权处分还是无权处分等问题，直接影响各方当事人的利益，多数情况下不利于买受人。依据第一种意见，在多数情况下有利于买受人。（2）在以同一个不动产为客体牵涉数个交易相对人的场合，例如甲将其A楼出卖于乙，又出卖给丙，乙先到登记机构申请转移登记，丙姗姗来迟，但登记机构的工作人员故意或过失地把A楼的所有权登记在丙的名下，这对乙非常不利，且不正当。如果按照第一种意见决定，就不会出现这种不适当的后果。

接下来，分别考察法律关系。

在不动产交易双方的关系中，按照第二种观点，买受人取得不动产物权迟延一些，但在出卖人拒不协助办理不动产物权的转移登记，甚至干脆把该不动产出卖给第三人的情况下，买受人虽无该不动产的物权，但享有债权，可以请求出卖人履行协助办理转移登记的义务，并承担支付违约金或赔偿违约损害，出卖人无利可图。根据第一种意见，买受人取得不动产物权的时间点早一些，只要买受人向登记机构递交登记申请，该不动产的物权就转移至买受人，自此，出卖人对买受人所负主给付义务已经履行完毕，只剩下附随义务，或是侵权法上的不得侵害买受人对该不动产所享有的物权以及其他权利的义务。在这个阶段、这些方面，两种观点带来的结果虽有不同，但在利益关系方面没有实质的差异。此其一。但是，登记申请递交后但尚未登记完毕之时恰遇征收，则结果差异巨大，按照第一种意见，此时被征收人是买受人而非出卖人，买受人有权获得征收补偿；但根据第二种观点，被征收人是出卖人，他有权获得征收补偿。此其二。登记申请递交后但尚未登记完毕之时恰逢不可抗力，该不动产灭失，按照第一种意见，由买受人承担风险，若已付款则不需索回，若尚未付款则有义务继续支付；根据第二种观点，若该不动产的占有尚未转移，则风险由出卖人承担，若已经收取价款则须不当得利返还，若尚未收取则无权再请求支付；不过，若该不动产的占有已经转移给买受人，则风险负担翻转过来。此其三。登记申请递交后但尚未登记完毕之时，第三人侵害该不动产，按照第一种意见，买受人是请求权人；根据第二种观点，出卖人是请求权人，至于买受人是否能以其债权受第三人不法侵害为由请求该第三人向自己承担侵权责任，《民法典》暧昧不明，学说上意见不一，笔者赞同债权也是侵权行为的对象这派观点。此其四。

在买受人与第三人的关系中，两种观点引发的后果存有明显的差异。在出卖人把同一个不动产也出卖给第三人但尚未办理转移登记的情况下，按照第一种观点，买受人只要先行递交登记申请，就取得了该不动产的物权，虽因尚未登记完毕、欠缺公示，这对抗不了第三人，但可造成出卖人与该第三人之间的关系成为无权处分关系，该第三人欲取得该不动产的物权，须适用善意取得规则。这增加了该第三人如愿以偿的难度，因其可能已经非善意。与之不同，按照第二种观点，虽然买受人递交了登记申请，但只要登记机构尚未办理转移登记，该不动产的物权就依然归属于出卖人，出卖人与该第三人之间的关系是有权处分的关系，该第三人取得该不动产物权的障碍就少得多。

最终的抉择是，《物权法》采纳了第二种观点（第14条），《民法典》完全复制（第214条）。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本条主旨

本条是关于不动产物权变动与其原因行为相区分的规定。

相关条文

《物权法》第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

理解与适用

一、基本含义

本条把不动产物权变动与其原因行为分成两个法律现象，不动产物权变动由物权法调整，原因行为由合同法规制。例如，张三作为出卖人和李四作为买受人订立A楼买卖合同，A楼的所有权由张三转移给李四系不动产物权变动，归属于物权法，A楼买卖合同系不动产物权变动的原因行为，归属于合同法。

在基于法律行为而发生的不动产物权变动的模式下，没有原因行为，不会有不动产物权的变动，后者是结果，前者是原因，这是二者在因果关系中的定位。正因为二者处于此种因果关系之中，所以，不动产物权变动与否，不应影响原因行为的效力。其中一个表现是：登记是基于法律行为而发生的不动产物权变动的生效要件，不登记，不动产物权就不发生变动；但是处于结果一端的登记，这个不动产物权变动的生效要件，不是处于原因一端的原因行为的生效要件，除非法律另有规定或当事人另有约定。《民法典》无此另外的规定，当事人可能有此类约定，那属于意思自治的范畴，笔者至今未见当事人在房屋买卖合同中约定转移登记是房屋买卖合同的生效要件。关于原因行为的成立和生效，《民法典》的立场和态度是：依法成立的合同自成立时生效（第502条第1款正文），这是常见的情形；法律、行政法规规定应当办理批准等手续生效的，依照其规定（第502条第2款前段），这为个别现象。即使个别现象里的“批准等手续”，也不包括作为不动产物权变动的生效要件之一的登记。

二、不动产物权变动与物权行为之间的关系

按照德国民法理论审视前两个自然段所述现象，A楼买卖合同系债权行为，A楼的所有权由张三转移至李四，站在法律行为的层面看待，它是物权行为；立于结果的角度看待，它是不动产物权的变动。与此不同，在法国、日本（通说）、中国的民法视野里，这里只有一个法律行为，即A楼买卖合同，至于A楼所有权的转移，那是A楼买卖合同履行的结果，是个事实，也可以说是事实行为。

德国民法如此对待生活关系，利弊相伴。其弊之一是，不动产物权变动/A楼所有权的转移这同一个现象被分析为两个现象，并且分处两端：一个作为原因行为/物权行为，一个作为结果；一个作为法律事实，一个作为法律关系。一方面，物权行为这个法律事实引发物权变动这种法律关系，可另一方面，展现在人们眼前的是：该物权变动这个法律关系正好是物权行为这个法律事实本身。在普通大众眼里，疑惑不解。当然，为了维持法律事实与法律关系、原因行为与物权变动这样的理论格局，只好说：这里存在着逻辑上的一秒，即把物权行为/原因行为看成先于物权变动这个结果一秒钟出现。

个别专家、学者可能是完全沉醉于德国民法理论之中了，脑海里除了德国民法思维再无其他民法逻辑，表现在这里就是：只要一见到物权变动，就认定存在物权行为。于是，这些专家、学者把《民法典》第215条开头所谓“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”说成是物权行为，或将“设立、变更、转让和消灭不动产物权”理解为物权行为。这不能成立！首先，从《民法典》第215条的文义和规范意旨角度看，此处“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”是原因行为，可能是不动产买卖合同、互易合同、赠与合同等，绝不是物权行为。即使按照德国民法理论审视，结论也是如此。其次，此处所谓“设立、变更、转让和消灭不动产物权”，是不动产物权变动，也不是物权行为。原来，不动产物权变动在任何法制上、任何国度或地区里都存在，可是在不同的学说体系和背景下，对物权变动的认识存在着分歧。在英美法系、法国法系、苏联民法上，物权变动就是物权运动的现象，或为物权从无到有，或为物权从甲移转至乙，或为物权自身发生了变化，或为物权归于消灭，其中不含有意思表示乃至物权合意，没有所谓物权行为存在的余地。与此不同，德国法系通过人为的抽象，认为物权变动的现象含有多种因素，从结果的侧面总结是物权发生、变更、消灭，从行为的层面剖析，认为其中含有物权意思表示或物权合意，从动因的角度观察为物权行为。日本的民法学说对此看法不一，如今的通说采取法国法系的解释，少数说仍固守德国法系的理论。

中国法呢？关键是立法计划和立法目的。如果《民法典》的立法计划和立法目的是按照物权行为理论来设计物权制度，那么，《民法典》第215条就含有物权行为的内容；反之，则否。之所以如此，是因为法律行为系因法律承认意思表示于法律世界中实现行为人欲然的法律判断 ，法律概念是对生活的抽象而不是生活本身，意思表示以及法律行为制度也是法律对现实生活的一种抽象，属于规范层面。 在交易过程中所存在的围绕物权变动的意思因素，并不一定能够在民法世界中找到自己的位置。立法者的选择是多样的：可能忽视这些意思因素；可能赋予这些意思因素以法律意义；也可能在实际没有意思因素的地方拟制当事人的意思，并赋予其法律意义。 物权行为是个人造的产物，是学者认识事物所形成的学术见解，是法律创设的制度。学术上不抽象出物权行为，法律不设置物权行为制度，就没有物权行为这个东西。正因如此，立法者可以将抛弃物权等现象抽象设计为物权行为法律制度，也可以不作如此抽象，仅仅把此类现象设计为法律行为，不再区分是“物权行为”还是“债权行为”。在采取后一种方案的情况下，就不能说“抛弃物权系物权行为，乃客观存在” 。

法国民法、苏联民法没有抽象物权行为，没有设置物权行为制度，在它们那里就没有物权行为。有专家、学者称物权行为独立性属于事实判断，物权行为无因性属于价值判断，这种断言适合于德国民法及其理论，但不适合法国的、苏联的民法及其学说。原因正在于德国民法上存在着物权行为这个事实，而法国的、苏联的民法上不存在物权行为这个事实。

笔者多次参与全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会及民法室组织的《民法总则》草案、《民法典（草案）》研讨会，从未闻知立法机关采纳物权行为理论。虽然在研讨会上曾有三两个学者力主《民法总则》《民法典》采取物权行为理论，但每次都有专家、学者予以反对，《民法总则》《民法典》没有采取物权行为理论。 在这里，可以援引长期在全国人大从事《民法通则》《合同法》《物权法》《侵权责任法》草拟和研讨工作，先后担任民法室主任、法制工作委员会副主任的王胜明先生的说明：《民法通则》《物权法》《合同法》等民事法律没有采纳物权行为理论 ，只能把物权变动定性为一种物权运动的客观现象，而非物权行为。《物权法》第15条的规定，区分的是物权变动与其原因行为，而非物权行为与其原因行为。这样解释的重要根据就在于《物权法》没有采取物权行为理论。 《民法典》第215条承继了《物权法》第15条，应当接受上述分析和结论。

三、不动产物权变动与其原因行为之间的关系在法律层面的演变

在比较长的历史时期，中国法未注意区分不动产物权变动与其原因行为，甚至把两者紧紧地捆绑在一起，或者混淆它们。

最高人民法院于1982年8月19日作出的《关于华侨买卖国内房屋问题的批复》中指出，华侨买卖国内房屋，必须向国内当地房管部门申请登记，经审查批准后，方可成交；并按规定在国内支付款项交纳税金；否则不予承认。再如，最高人民法院于1985年8月10日作出的《关于国营企业购买私房已使用多年经补办批准手续后可承认买卖关系有效的批复》，认定私房买卖合同关系经补办县人民政府的批准手续后有效。最高人民法院于1982年12月18日发出的《关于王正贵与林作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》指出，房屋买卖关系，既未经过国家的契税手续，也没有取得房管部门的认可，该买卖合同无效。这些批复似乎把登记作为买卖等合同的有效要件了。

模棱两可的有，《关于民法通则的意见》规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续（第128条）。其中，有的表述把过户登记作为所有权移转的生效要件，有的表述则有登记为赠与关系的有效要件之意，概念不清。

无论是20世纪50年代的民法学著作，还是20世纪80年代的民法学著述，都把登记、批准作为买卖等合同的生效要件甚至成立要件 ，而不是把它们作为物权变动的生效要件。

《担保法》第41条关于“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，显然是把登记作为影响抵押合同效力的要件了。与此理念相仿，《担保法》第64条第2款关于“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”的规定，也混淆了物权变动的生效要件与原因行为的生效要件。

《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第5条关于“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效”的规定，第6条关于“……转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效”的规定，第7条关于“……在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效”的规定，第14条关于“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任”的规定，第15条关于“土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效”的规定，第16条关于“土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效”的规定，以及第18条中段关于“未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效”的规定，都是错将不动产物权变动的生效要件作为原因行为的生效要件。

《物权法》率先澄清这个问题，于第15条明确确立不动产物权变动与其原因行为相区分的原则。《民法典》完全承继之（第215条）。

四、不动产物权变动与其原因行为相区分的意义

1．这种区分符合物权与债权二分、各自依其自身规律运动的基本原理。物权依其绝对性及强大效力有必要奉行公示原则，尤其在交易领域这还是交易安全的需要。所以，不动产物权以登记作为公示方法，其变动以登记作为生效要件，具有内在合理性。不动产物权变动的原因行为，诸如买卖合同、互易合同、赠与合同、以物抵债协议、抵押合同等，遵循合同的相对性，无公示的强烈需求，并且时常也无法公示。既然如此，把登记作为此类合同的生效要件不合合同的本质要求，画蛇添足。

2．这种区分意味着买卖、抵押等合同的效力不因未办理登记手续而受影响，即使未办理登记手续，这些合同也是有效的，买受人、“抵押权”人等权利人可以基于这些有效的合同请求出卖人、抵押人等义务人继续履行合同项下协助办理登记的义务，达到不动产物权变动的结果。与此不同，把登记作为这些合同的生效要件，只要没有办理登记手续，这些合同便未生效，甚至无效，出卖人、抵押人等义务人协助办理登记手续的义务便不复存在，买受人、“抵押权”人等权利人无权请求出卖人、抵押人等义务人继续协助办理登记的义务，不动产物权变动成为泡影。这显然不利于买受人、“抵押权”人等权利人。

3．这种区分使原因行为大多处于有效的状态，出卖人、抵押人等义务人负有协助办理登记的义务。他们不履行此类义务，便构成违约，买受人、“抵押权”人等权利人可以追究其违约责任，如请求其支付违约金或赔偿履行利益（期待利益或曰预期利益）的损失。而把登记作为原因行为的生效要件，未登记则原因行为不发生效力甚至无效，买受人、“抵押权”人等权利人只可追究出卖人、抵押人等义务人的缔约过失责任。如此，违约金责任不复存在，损害赔偿，多数说认为限于直接损失（成本的支出），不得主张机会利益的损失赔偿。无机会利益的损失赔偿远远低于违约责任中的履行利益（期待利益或曰预期利益）的赔偿。这显然不利于买受人、“抵押权”人等权利人。

4．这种区分使原因行为大多处于有效的状态，买受人等债权人占有作为标的物的不动产属于有权占有，出卖人等无权请求返还该种占有。与此不同，把登记作为原因行为的生效要件，未登记，买卖等合同不生效甚至无效，买受人等权利人尚无债权，其占有作为标的物的不动产构成无权占有，出卖人等义务人有权请求返还。这也不利于买受人等权利人。

五、不可从一个极端跳到另一个极端

笔者注意到，有些专家、学者持有下述认识甚至体现在判决里：既然物权变动与其原因行为相区分，那么，物权变动一经完成，就具有独立性，登记完毕的不动产物权依《物权法》第15条亦即《民法典》第215条的规定就具有绝对的效力，即使该物权变动的原因行为没有成立、无效，也要维持不动产物权的效力。因而，在有人认为不动产登记错误、提起确认之诉，请求人民法院把登记在甲名下的某不动产变更登记在自己名下的案件中，主审法院不予审理该不动产登记的原因行为是否有效，便径直以该不动产业已登记在甲的名下为由驳回该诉讼请求。这是不正确的，因为不动产登记受法律保护是以其有法律根据作为前提的，如果某项不动产登记欠缺法律根据，就是错误登记，应予更正（《物权法》第19条第1款，《民法典》第220条第1款）；在不动产物权变动是基于法律行为而发生的情况下，只有该法律行为有效，该不动产物权的登记才受法律保护，在该法律行为不成立、无效的情况下，该登记失去继续维持的法律根据，在真正的物权人请求确认该不动产物权归其享有的诉讼中，该不动产物权登记应被注销。

假如当事人仅仅诉请人民法院确认某不动产物权归属于他，不归登记名义人，但未同时诉请确认该不动产物权登记所基于的买卖等合同不成立或无效，那么，审判庭应予释明，以便一并解决该不动产物权登记与其原因行为的问题，把该不动产物权确认给真正的物权人。

第二百一十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

本条主旨

本条是关于登记具有公信力以及不动产登记簿由登记机构管理的规定。

相关条文

《物权法》第16条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

理解与适用

一、登记具有公信力

本条第1款前段赋予不动产物权登记具有公信力，其意义在于，不动产物权变动既以登记为公示方法，即使此类表征与真实的权利不符，对于信赖物权表征而为交易之人，法律仍然承认其具有与真实物权状态相同的法律效果，以为保护。 该项原则即为公信原则，这种法律效力就是公信力。本条第1款前段即为其法律根据。

本条是对《物权法》第16条的复制。理解本条，有必要回顾专家、学者对《物权法》第16条的解读。清楚了《物权法》第16条及其解读与争论，也就明白了《民法典》第216条的意义。

《物权法》第16条第1款关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，承认了权利正确性推定原则，结合《物权法》第106条第1款等条款的规定解释，也可以说它承认了不动产物权登记的公信原则、公信力。

当然，存在相反的见解，理由恐怕是《物权法》没有规定权利正确性推定原则，换句话说，《物权法》第16条第1款并非权利正确性推定的规定。

诚然，依《物权法》第16条第1款的文字表述，确实难见“视为”“推定”的意思，但若僵硬地遵循汉语语文的规则解释该条款，就此得出《物权法》尚未承认公信力的结论，就使得《物权法》第106条明确规定的善意取得制度失去存在的逻辑前提、技术前提。因为按照通说，善意取得制度必须以公示具有公信力为技术前提、逻辑前提。有鉴于此，不如宽松地解释《物权法》第16条第1款的意义，即所谓“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，固然是指不动产登记簿记载的权利状态符合真实的权利义务关系的场合，该记载当然是物权归属和内容的根据，任何人都无权无视，任何人均不得否认，否则，需承担法律责任；同时也包含这样的意思：不动产登记簿记载的权利状态不符合真实的权利义务关系时，只要没有举证推翻该项记载，没有注销该项记载，没有记载正确性的异议，对于信赖该项记载的善意相对人而言，“不动产登记簿关于权利状态的记载”，同样“是物权归属和内容的根据”。换句话说，把《物权法》第16条第1款的规定，解释为包含着权利正确性推定的意思。

如此解释，固然是为了正确地适用《物权法》，以妥当地解决无权处分问题，不得已而为之，但也不像表面看来的那样“不讲理”。这从历史解释中可以看出来。

作为中国物权立法重要参考资料的物权法草案建议稿，有梁慧星教授主持的《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》和王利明教授主持的《中国物权法草案建议稿及说明》等。梁慧星教授主持的《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》第28条规定：“在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。”其条名和说明中都明确承认该条是关于权利正确性推定的规定，并将该条与《德国民法典》第891条、中国台湾地区“土地法”第43条相提并论。该建议稿第29条规定：“以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”其条名和说明中都明确该条系关于善意保护的规定，并将该条与《德国民法典》第892条第1项前段的规定、《瑞士民法典》第973条和第974条的规定相互对照。 王利明教授主持的《中国物权法草案建议稿及说明》第26条规定：“在不动产登记簿上记载的权利人，依法享有该项物权”（第1款）。“权利人处分该项物权，受法律保护。但受让人明知权利人不应当取得该项权利，而仍然与之从事交易的，不在此限”（第2款）。“信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，推定其具有善意”（第3款）。其条名为登记的效力，其说明认为登记具有公信力，信赖该登记的善意受让人应当受到法律保护。用今天多数学者的语言描述就是，该第26条规定了登记的公信力和善意取得。第27条规定：“登记记载的权利人推定其为真正的权利人，其他人推定为不享有该项权利的人。”其条名为物权的推定，其说明认为该条规定了权利正确性推定。

《德国民法典》第891条就是关于权利正确性推定的规定，与《德国民法典》第892条和第893条关于善意取得效力的规定，源于同一思想，只是在构成要件上存在着差异：第891条作为举证负担规范，也就是恰在真实法律关系无法查明时，该规范才发挥作用：受土地登记簿内容的支持者，不负举证责任；第892条和第893条作为实体法上的权利表象要件，其规范出发点，为不正确的，也就是与真实法律关系不相符的土地登记簿。在土地交易中，信赖土地登记簿的内容者，其信赖受法律保护，他获得在土地登记簿状态与真实法律关系不相吻合时，应能取得的权利地位。故而也可以说：权利表象取代权利本身。 中国台湾地区“土地法”第43条就是关于公信力的规定。

上述物权法草案建议稿对中国物权法草案产生了影响，只不过考虑到人民大众的接受能力，吸取地方人大、中央有关部门、单位和专家关于应将物权法草案第9条、第23条、第27条、第111条规定的物权变动的生效或对抗效力、物权公示的权利正确性推定的效力、物权公示的善意保护效力，予以整合、修改的意见 ，后几稿物权法草案以至《物权法》在行文上有所变化。例如，2002年1月28日的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据”（第1款）。2002年12月17日的《中华人民共和国民法（草案）》第12条第1款、2004年8月3日的《中华人民共和国物权法（草案）》（修改稿）第13条第1款完全复述了上述规定。2004年10月15日的《中华人民共和国物权法（草案）》（委员长会议审议稿）第17条第1款规定：“不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。”2005年7月8日的《中华人民共和国物权法（草案）》（全国人大常委会办公厅公布的社会公开征求意见稿）第16条第1款、2006年6月6日的《中华人民共和国物权法（草案）》（修改稿）第16条第1款完全复述了2004年10月15日草案第17条第1款的规定。2006年10月20日的《中华人民共和国物权法（草案）》（第六次审议稿）第16条第1款规定：“不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。”2006年12月15日的《中华人民共和国物权法（草案）》（第七次审议稿）第15条第1款只是去掉了逗号，内容未变：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”2007 年3月5日的《中华人民共和国物权法（草案）》（第八次审议稿）第16条第1款复述了第七次审议稿的表述。第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3 月16日通过的《中华人民共和国物权法》第16条第1款将第八次审议稿第16条第1款的规定正式法律化了。全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著的《物权法及其相关规定对照手册》 ，认为《物权法》第16条第1款的规定，与《德国民法典》第891条、第892条，与《瑞士民法典》第973条第1款[对于善意的第三人]关于“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护”的规定，与中国台湾地区“土地法”第43条关于“依本法所为之登记，有绝对效力”的规定，属于相关规定。换个角度说，中国《物权法》第16条第1款的规定，是参考、借鉴了这些境外立法例的相关规定而制定的。全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》也是这样认定的，并于其“说明”部分明确将《物权法》第16条第1款的规定作为权利正确性推定看待，在其“立法理由”部分认为它规定了公信力。 时任全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会主任胡康生主编的《中华人民共和国物权法释义》对《物权法》第16条第1款规定的解释，与上述文献所持观点一脉相承。

考察至此，可以说《物权法》第16条第1款就是关于权利正确性推定、公信力的规定，只是法律条文的表述没有按照境外立法例的规程行文。顺理成章，《民法典》第216条也是如此。

权利正确性推定，是在推定不动产登记簿登记的不动产物权状态与真实的不动产物权关系相一致，法律对此认可和保护。它不仅就登记的不动产物权的存在及其归属具有推定的法律效力（推定不动产登记簿所登记的不动产物权属于登记名义人，或曰其享有该不动产物权），而且就该不动产物权变动的存在，也属于其推定的范围（不动产物权变动一经登记，就推定该不动产物权变动合法存在）。此其一。需要注意，具有权利正确性推定的登记，仅以关于不动产物权的登记为限，所以，关于不动产物权登记标示的记载，如土地的坐落、面积、地目、使用分区及建筑物的结构等与土地、建筑物的现状，都不为权利正确性推定的效力所及。交易相对人仅仅信赖这些内容不足以使其善意取得交易标的物。权利正确性推定的效力所及的，交易相对人应该信赖的，法律保护这种信赖的，应当是不动产登记簿所登记的不动产物权的存在及其现在的状态，诸如不动产物权的种类、内容、顺序及权利人。此其二。 这种理念及观点也适合对《物权法》第16条第1款和《民法典》第216条第1款的理解和把握。

有必要说明，与不动产登记非常不同，动产或其权利的登记采取人的编成主义，登记机构不审查登记申请人在登记簿中对登记对象的描述。登记申请人在登记业务中的水平参差不齐，心态不尽相同，于是，对登记对象的描述有较为详尽的，有较为简单的，有清晰明确的，也有模糊不清的。对于登记机构和查询人来说，有的描述可使人识别出担保财产，能够满足担保财产特定性的要求；有的描述则未能满足担保财产特定性的要求。众所周知，担保财产不特定，担保权就难以实行。所有这些，导出如下结论：（1）动产或其权利的登记在公示力方面差，登记的公信力较弱，仅仅信赖此种登记的交易相对人未必受到法律的全力保护；（2）登记及其所载信息在判断第三人善意抑或恶意时处于重要位置；（3）相关的权利之间的效力冲突视具体情形而定；（4）查询登记难以合理识别担保财产的，动产担保、权利担保不成立。《担保制度司法解释》第53条至第62条设置了相应的规则。

二、确立公信原则的机理

不动产物权以登记为其公示方法，法律可以就此止步，不赋予登记以绝对的效力。至于登记是否准确地反映了真实的不动产物权关系，法律不打包票。这或暗或明地告诉人们，不动产登记簿的记载不一定正确，不得/不宜完全信赖该记载，与登记名义人发生关系时，欲保自己不因登记错误而受损失，需要做进一步的尽职调查，只在有充分、确凿的证据证明该登记为正确时，才与登记名义人交易，方可支付对价。日本民法就奉行此道。这虽然符合实事求是的原则，注重保护真实的物权人，但是，交易相对人势必投入相当的人力、物力尽职调查登记的不动产物权关系是否就是真实的不动产物权关系，以免因登记的物权人对不动产没有处分权而使交易相对人不能取得该不动产物权，从而遭受损失。

鉴于尽职调查耗时、费力，使交易成本大为增加；特别是，有些场合无法尽职调查。其结果是大大挫伤了人们进行交易的积极性，制约了财产的流转，降低了其社会价值。为改变这种局面，包括德国民法在内的一些立法例为了交易安全，及满足效率原则的要求，赋予不动产物权的登记以绝对的效力，保护信赖此类登记的善意相对人，在此类登记所彰显的不动产物权关系与真实的不动产物权关系不一致的情况下，固定了基于此类登记所为的不动产物权变动的关系，由善意取得制度配合，使善意的交易相对人取得该不动产物权。这就是公信原则/公信力得以确立的机理。

需要注意，公信原则所具有的保护交易安全（动的安全）的长处，是以牺牲真实的不动产物权人的利益（静的安全）作为代价的。真实的不动产物权人在不少情况下会失去其不动产物权，若专就真实的不动产物权人一侧看问题，特别是所有权绝对理念根深蒂固的话，则必定牢骚满腹。这无可厚非，可以理解。没有更好的对策，只得两害相权取其轻，对个体（individual）的所有权的尊重让位于交易安全的保障。当然，一部善法应当努力使动的安全和静的安全达到最佳的调和状态。为了合理地降低公信原则的负面影响，确实需要尽力实现不动产登记簿的记载正确。否则，静的安全就会因公信原则而受到极大威胁。换言之，在不动产登记簿的记载大体上尚未正确反映出真实的权利关系的情形，若对此种不动产登记簿的记载赋予公信力，真实权利人的利益就会受到不当损害，作为法律制度总体的均衡就会被打破，形成困难的局面。正是基于此种情事，对登记赋予公信力的德国和瑞士的法制，才花费心血整备土地登记簿，对登记手续采取极其慎重的态度。 此其一。严格善意取得的构成要件，适当地减少一些善意取得的机会，也就是使真实的不动产物权人保有其不动产物权的可能增多一些。此其二。充分发挥债法的作用，不动产物权人可以请求无权处分人返还不当得利或承担侵权损害赔偿责任，有时甚至可以向不动产物权的买受人等第三人予以请求，填补损失。此其三。适当限缩公信原则的适用范围，只在基于法律行为而发生的不动产物权变动的领域适用该项原则，在非交易领域遵循实事求是的原则。此其四。

三、公信原则的适用范围

所谓适当限缩公信原则的适用范围，就是不按《民法典》第216条第1款关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的字面意思予以理解和适用，在以下场合，有关当事人不得以不动产登记簿的记载为依据，主张对该登记的不动产享有某种权利。

公信原则不适用于登记名义人与真实的不动产物权人之间、占有人与真实的不动产物权人之间的关系，他们之间的关系仍然按照实事求是的原则处理，即对于真实的不动产物权人而言，不认为登记名义人或占有人享有不动产物权。例如，甲系乙的丈夫，二人实行夫妻共有财产制，在夫妻关系存续期间购买了A 楼，但仅仅登记在甲的名下。其后，夫妻反目，妻子乙主张A楼亦属其所有，甲抗辩道：A楼登记在其名下，按照《民法典》第214条、第216条第1款的规定，A楼仅归其所有，因该楼未登记在乙的名下，故乙对A楼不享有所有权。笔者反对甲的主张，认为甲和乙之间为真实所有权人和登记名义人之间的关系，应遵循实事求是的原则，或曰贯彻实质主义，而不适用《民法典》第214条、第216条第1款的规定。如果甲能对抗乙的主张，说服裁判者支持其关于A楼仅归其所有的主张，就必须举证证明甲和乙实行夫妻分别财产制、A楼由甲自己的财产购得或换得，或者举证证明甲和乙于购得或换得A楼时已经离婚，或者举证证明离婚协议约定A楼归属于甲，……如果未能举证其中之一，就不得否认乙对A楼也享有所有权。此其一。公信原则适用于登记名义人、占有人与第三人之间的交易关系。公信原则适用于登记名义人与第三人之间的交易关系，适用于占有人与第三人之间的交易关系。 此其二。

登记的公信力之于不动产物权变动的直接当事人，需要区分情况而下结论。（1）此处所谓不动产物权变动的直接当事人，是指该不动产物权的登记名义人和交易相对人。假如登记原因无效或可撤销，在交易相对人未取得不动产权利时，真实的不动产物权人对于登记名义人仍可主张其权利。 此时，该交易相对人不但无权以登记的公信力对抗真实的不动产物权人，也无权以登记具有公信力为由强制登记名义人必须将该不动产物权转移登记在自己名下。例如，甲将登记在其名下的A楼出卖与乙，但实际上A楼属于丙所有，只要A楼未过户登记至乙的名下，甲即可向乙说明A楼本属于丙，并出示证据，无法办理过户登记手续，乙便无权援用《民法典》第216条第1款的规定，以公信力为由，强求甲履行转移A楼所有权的义务，但可请求甲承担不能履行的违约责任。（2）登记名义人与交易相对人之间的买卖等合同有效，即使登记名义人同时是该不动产的真实物权人，也不得援用《民法典》第214条、第216条第1款的规定，不得以该不动产的物权人自居，以物权优先于债权为由，对抗该交易相对人所享有的请求转移该不动产物权的债权；恰恰相反，登记名义人必须满足交易相对人关于转移该不动产的占有和所有权转移给他的请求，将该不动产的占有转移给交易相对人，配合交易相对人到不动产登记机构办理该不动产物权的转移登记手续。同理，占有的公信力在动产物权变动的直接当事人之间也适用上述规则。（3）登记名义人与交易相对人之间的买卖等合同有效，但登记名义人不是该不动产的真实物权人，于此场合，有无登记的公信力问题？若有，登记的公信力在哪个环节发挥作用？笔者认为登记的公信力于此发挥着作用，只不过作用领域在交易相对人与真实的不动产物权人之间的关系中，若已经满足了善意取得的构成要件，则交易相对人可以对抗真实的不动产物权人关于否定交易相对人取得该不动产物权的主张；若未满足善意取得的构成要件，那么，交易相对人无权对抗真实的不动产物权人关于其为该不动产物权人的主张。至于在登记名义人和交易相对人之间，从登记名义人一侧看，他都无法借助登记的公信力获取物权法和债法上的权益，从交易相对人一侧着眼，他在善意取得该不动产的物权之后，有权以登记的公信力和善意取得来对抗登记名义人否定该不动产物权变动的主张，保有住该不动产物权；但在善意取得之前，登记名义人披露其无权处分的信息，交易相对人则无权以登记的公信力来抗辩。（4）至于处于交易关系之外的第三人，是否有权援用登记的公信力对登记名义人、占有人主张对特定不动产的权利，对抗真实的不动产物权人，十分复杂，需要根据具体情况加以确定。例如，善意的交易相对人去世，其继承人有权援用登记的公信力对抗真实的不动产物权人，当然，这以善意取得已成事实为前提。此其一。一般第三人毁损了登记在甲名下的房屋，难以对抗该房屋的真正所有权人请求其承担侵权责任的主张，即该第三人不得以我只信赖不动产物权的登记而仅仅对登记名义人承担侵权责任。此其二。

公信原则适用于强制执行的对象正好是申请人与被执行人之间所为交易的标的物的领域。例如，甲购买乙的A楼，但乙拒不履行交付A楼的义务，甲申请人民法院强制执行A楼。即使A楼本为丙所有，但登记错误于乙的名下，只要甲为善意，就有权申请人民法院强制执行A楼，丙无权对抗。除此而外，公信原则在许多情况下不适用于强制执行制度中对于被执行人财产范围的认定，就此从四个角度予以阐释。

1．拥有A楼的甲公司赊欠乙公司1亿元人民币，此债未清偿时被分立成丙公司和丁公司，依分立协议约定该1亿元人民币的债务由丁公司负担，A楼划归丙公司所有并办理了变更登记（过户登记）。乙公司申请强制执行，并意将A楼作为被执行财产，丙公司以所欠1亿元人民币的债务划归丁公司负责偿还而A楼已属自己所有为由来对抗乙公司的强制执行请求。

如果贯彻公信原则，则丙的抗辩便有依据，但却背离如下三方面的规则和原理：（1）强制执行不得破毁法人分立规则，应当遵循《民法典》第67条第2款关于“法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外”的规定。在债权人乙公司和债务人丁公司未约定丙公司和丁公司就甲公司对外债务不负连带责任的情况下，丙公司和丁公司之间关于“该1亿元人民币的债务由丁公司负担，A楼划归丙公司所有”的约定，因违反《民法典》第67条第2款正文而对乙公司而言无效。（2）再者，所谓“该1亿元人民币的债务由丁公司负担，A楼划归丙公司所有”，纯属丙公司和丁公司之间的约定，按照合同的相对性，它也不具有对抗乙公司关于强制执行的请求的效力。（3）乙公司申请强制执行登记在丙公司的名下的A楼，这不属于交易，因此在乙公司和丙公司之间的强制执行关系中不得适用《民法典》第216条第1款的规定，不得适用公信原则予以处理，而应适用另外的、相应的制度及规则。于此场合，应当适用《民法典》第67条第2款正文。

2．关于某些第三人（如买受人）可以对抗债权人申请强制执行，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条限于第三人对于未办理过户登记手续没有过错、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条限于非因买受人自身原因未办理过户登记，有其道理：被强制执行的财产，应是被执行人的财产，而非被执行人以外的人或曰第三人的财产。界分被执行人的财产与第三人的财产，有实质上的界分与外观上的界分之别。所谓外观上的界分，在不动产的场合注重登记，简言之，某不动产登记在被执行人名下的，属于被执行人的财产，登记在第三人名下的，就不属于被执行人的财产。所谓实质上的界分，就是依据事理、社会一般观念，注重某不动产在事实层面的归属。例如，某不动产系买卖的标的物，在买受人已经付清全款时，依据商品交换规则该不动产应归买受人所有，尽管在不动产登记簿上它仍然登记在出卖人的名下，依据《民法典》第209条、第214条等规定买受人尚未取得该不动产所有权。笔者主张，在基于法律行为而生的不动产物权变动的场合，应当采取外观上的界分，尤其是在对于第三人的关系上特别应当如此；但在执行领域，在执行申请人与被执行财产之间的关系方面，不属于基于法律行为而生的物权变动，第三人可否对抗执行申请，换言之，执行申请人指认的拟执行标的是归被执行人所有还是归属于第三人，不应适用《民法典》第209条、第214条和第216条第1款的规定，即不适用公信原则，而应遵循实事求是的原则，只要有充分、确凿的证据证明拟执行的财产不属于被执行人而属于第三人，该第三人就有权对抗强制执行。此处所谓属于第三人，不但包括形式要件齐全地属于第三人，也包括前述依实质上的界分拟申请执行的标的属于第三人。此其一。在与被执行人的法律关系上，执行申请人对其享有的债权为普通债权，指向被执行人的一般责任财产；买受人对于申请执行的标的所享有的债权，系买卖合同项下的债权，指向被执行人特定的标的物，并且该债权已经带有物权期待权的属性。暂时抛开物权期待权不论，执行申请人的债权和买受人的债权至少应受法律的平等保护。此处平等保护的应有表现是买受人就该特定不动产完全实现其债权，即被执行人及时办理不动产物权的转移登记；执行申请人就被执行人的其他责任财产实现其债权，达到“双赢”。但若强制执行买受人所购买的不动产，则意味着执行申请人实现了债权，而买受人于买卖合同项下的债权却无法实现。这没有做到平等保护，在被执行人的其他责任财产完全能够满足执行申请人的债权的情况下，更是如此。如果再把买受人的物权期待权考虑进来，支持执行申请人的请求，就更有失权衡。此其二。如果支持买受人请求被执行人履行完毕转移买卖物所有权的义务，即不支持执行申请人关于执行该买卖物的请求，用被执行人的其他责任财产满足执行申请人的债权，那么，三方之间的法律关系就都正常地结束，结果是法律关系简洁明了，社会秩序稳定。相反，如果支持执行申请人关于执行买卖物的请求，势必造成买受人请求被执行人承担违反不动产买卖合同的责任，形成新的诉讼，人为地使法律关系复杂化，这非上策。我们回想法律不允许连带债权不断地连带下去，而是在适当的环节使其变成按份之债，就不难明白上述道理。此其三。

3．与前述“2”之例的运动方向相反，但在不得将强制执行的对象指向外部表征为被执行人的所谓财产这一点上则相一致。例如，甲把A楼出卖给乙，乙付清全部房款，A楼过户登记在乙的名下。此时，该A楼买卖合同被认定为无效，于是甲将所收房款全部返还给乙，但乙尚未办理A楼的复原登记。乙的债权人丙申请强制执行乙的财产，包括A楼。笔者不赞同把A楼作为强制执行的对象，理由在于：（1）按照《民法典》第155条关于“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，买卖合同无效，已经交付的买卖物，其所有权复归出卖人，对于买受人享有物权请求权，而非债权请求权；买卖物为不动产、尚未办理过户登记的场合，出卖人享有该不动产的返还请求权，买卖物为不动产且已办理完毕过户登记手续的场合，出卖人享有排除妨害请求权，即有权请求买受人注销过户登记，然后享有不动产返还请求权。具体到诉争案件，A楼买卖合同无效，意味着甲和乙的关系回复至签订该买卖合同之前的状态，A楼所有权自动复归甲，只不过在法律技术上它尚被登记在乙的名下而已，甲对于乙享有物权请求权，一方面有权请求乙注销A楼所有权的登记，一方面有权请求乙移转对A楼的占有。既然A楼的所有权已归甲享有，丙申请强制执行乙的财产，就不应包括A楼在内。（2）特别是，甲已将房款全部返还给乙了，故认定A楼归甲所有，这在甲和乙之间的利益关系方面也是衡平的。丙作为第三人，仅仅与乙存在债的关系，这种地位没有足够的理由破坏甲和乙之间的衡平关系。（3）强制执行并不处于交易领域，公信原则不适用于此，而应依据实事求是原则确定被执行的财产。如此，在丙申请强制的关系上，不宜把A楼作为乙的财产对待，而应将其作为甲的财产看待。

4．乙基于《民法典》第229- 231条的规定取得A楼的所有权，但此时A楼仍然登记在甲的名下。甲欠丙借贷本息8 000万元人民币，至今未还。于是债权人丙申请强制执行A楼。由于A楼并非甲和丙之间交易的标的物，单就强制执行的标的而言，对于A楼归属于谁的认定，不得适用公信原则，而应按照实事求是的原则处理。就是说，对于丙申请的强制执行来说，A楼属于乙的财产，而不属于甲的财产，乙有权对抗丙的强制执行的申请。

总而言之，强制执行处于非基于法律行为而发生的物权变动的领域，不应适用公信原则，在确定被执行人的财产时，应依实事求是原则，确定被执行人的可被执行财产。

对于侵权行为侵害财产的认定，也不应拘泥于公示原则、公信原则。无论是公示的物权名义人还是真实的不动产物权人均有权请求侵权行为人承担侵权责任。对此，通过下面的例子予以说明。A楼实为甲的财产却登记在乙的名下，丙为报复乙而擅自炸毁A楼，构成侵权行为，为打击甲而无理霸占A楼，同样成立侵权责任。其中，丙依据A楼的登记认其为乙的财产并进而毁坏之，表面上是按照A楼所有权的外观而实施侵权行为，这似乎在外观主义的射程之内，因而作为外观主义的例证。但是，于此场合，不存在两害相权取其轻、两利相权取其重的问题，不存在基于某种理念及规定保障A楼所有权人而基于另外的理念及规定保障侵权行为人的余地，只有侵权行为人承担侵权责任、A楼的所有权人享有侵权责任的请求权这种“一面倒”的局面。

四、不动产登记簿的管理

本条第2款规定的“不动产登记簿由登记机构管理”，经由《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的细化，更具可操作性。

《不动产登记暂行条例》第12条规定：“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度”（第1款）。“采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施”（第2款）。“采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施”（第3款）。第13条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建”（第1款）。“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构”（第3款）。《不动产登记暂行条例实施细则》第7条规定：“不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全”（第1 款）。“任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息”（第2款）。

第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

本条主旨

本条是关于不动产登记簿的记载与不动产权属证书关系的规定。

相关条文

《物权法》第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

理解与适用

一、本条含义概貌

本条是对《物权法》第17条的复制，前段赋权不动产权属证书具有证据效力，中段宣明此种权属证书记载的事项应当与不动产登记簿的记载相一致，后段确立不动产物权的状态以不动产登记簿的记载为准的原则，同时承认例外。

二、不动产权属证书的地位及效力

不动产登记簿的记载，系不动产物权及其变动的描述、记录。此类写照须有外在的表现形式，以便众人了解，达到公示的效果。此处所谓外在的表现形式，不动产登记的簿页为其一种，不论该簿页采用电子介质的，还是采用纸质介质的，都是如此。不过，此类外在的表现形式难被权利人自我保管，更遑论随身携带了。因此，它满足不了在若干场合的需要，如在不动产租赁、向交易相对人初现经济实力、某些公证、初步举证证明等情况下，只需要简化地显示自己为该不动产的权利人即可，却难举手之劳，必须周折、费力地前往不动产登记机构查询不动产登记信息。于是，不动产权属证书这种外在表现形式应运而生，并且百姓大众对之几乎笃信不疑。

但由于个别人蓄意伪造等原因，不动产权属证书与不动产登记簿的记载不一致也确有其例。不动产登记簿的记载与不动产权属证书所展示的不动产物权状况相一致，自然无事；但不一致时，以谁为准确定不动产物权的归属？这必须回答。本条确立的规则是“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。

以不动产登记簿的记载为准，这与《民法典》奉行的不动产物权以登记为公示方法（第209条、第214条等）、此类登记具有公信力（第216条第1款）及善意取得的构成（第311条第1款）相互衔接、呼应，在体系方面是自洽的。换个表述方式就是，既然《民法典》确立的不动产物权及其变动的公示方法是登记，而非不动产权属证书；既然是赋予不动产物权及其变动的登记具有公信力，而非不动产权属证书，那么，在不动产登记簿的记载与不动产权属证书所展示的不动产物权状况不一致时，就必须以不动产登记簿的记载为准。至于不动产权属证书，重在举证证明等方面发挥作用。

三、举证证明责任的分配

不得不注意，本条附有“除有证据证明不动产登记簿确有错误外”这个状语，它在限定着“以不动产登记簿为准”的断语。对此，可有如下理解：其一，不动产登记簿的记载确有错误，只是不依该记载确定不动产物权的状态，也不必然以不动产权属证书展示的不动产物权状态为依据，确定不动产权属。只有在不动产权属证书所展示的不动产物权状况属实、而不动产登记簿的记载有错误的情况下，才依该权属证书所展示的不动产物权状况为准。换句话说，该状语仍未赋予不动产权属证书绝对的效力，即使不动产登记簿的记载有错误，有关当事人也必须举证证明不动产权属证书展示的不动产物权关系与真实的不动产物权关系相一致。其二，在不动产权属证书所示权利人以不动产登记簿的记载错误为由，请求登记机构予以更正的情况下，该权利人负有举证证明该不动产登记簿的记载错误，该证书不是关键的证据，必须另有关键证据，才足以认定不动产登记簿的记载错误。此处所谓关键证据，例如，该登记所依据的原因行为是伪造的，真正的原因行为是足以推翻登记的法律行为；该登记所依据的原因行为是真实的、有效的，但登记机构的工作人员未按该原因行为进行登记；该登记所依据的原因行为是真实的、有效的，登记也是据此而为，但其后被无端涂改；该登记之后，该不动产的物权发生变动，不动产登记簿的记载没有变更登记；等等。其三，交易相对人发现不动产权属证书所展示的不动产物权状况与不动产登记簿的记载不一致，要求该登记名义人澄清，于此场合的举证证明的责任在登记名义人。

第二百一十八条

权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

本条主旨

本条是关于不动产资料查询、复制的权利义务的规定。

相关条文

《物权法》第18条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

《担保法》第45条 登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

《海商法》第13条第3款 船舶抵押权的登记状况，允许公众查询。

《民用航空法》第12条第2款 民用航空器权利登记事项，可以供公众查询、复制或者摘录。

《土地管理法实施条例》第3条第3款 土地登记资料可以公开查询。

《不动产登记暂行条例》第27条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

《不动产登记暂行条例实施细则》第94条以下。

理解与适用

一、基本含义与制定根据

本条复制了《物权法》第18条的规定，前段赋予权利人、利害关系人查询、复制登记资料之权，后段课以不动产登记机构满足权利人、利害关系人查询、复制登记资料请求的义务。

权利人、利害关系人可以申请查询系物权法奉行公示原则、不动产物权以登记为公示方法的逻辑结论。所谓不动产物权的公示，绝非将不动产登记簿关于不动产物权及其变动的记载信息昭然于天下，毫无私密可言，而是赋权特定范围的人通过以法律程序查询的途径及方式，知晓某特定不动产的物权及其变动的状况，因此才有本条的出现。

复制不动产资料，既是备忘的需要，又是向交易相对人等有关当事人展示不动产物权的需要，还是举证证明的需要。

不动产登记簿的记载不得大白于天下，允许哪些人查询、复制不动产资料呢？确定该范围需要兼顾不动产物权人的包括商业秘密在的隐私、交易相对人的知情权、交易发动权及交易决定权，更为概括的、高境界的表达就是交易安全。据此，本条把查询、复制不动产资料者的范围划定在权利人、利害关系人。

本条所谓不动产资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。所谓不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料（《不动产登记暂行条例实施细则》第94条第1款）。

二、查询、复制不动产资料的具体规则

关于查询、复制不动产资料，《不动产登记暂行条例实施细则》作了较为详细的规定，兹汇总如下。

权利人、利害关系人按照《不动产登记暂行条例》第27条关于“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供”的规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请（第97条第2款）。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况（第97条第4款）。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料（第97条第5款）。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理（第97条第6款）。涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行（第97条第7款）。

权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：（1）查询申请书；（2）查询目的的说明；（3）申请人的身份材料；（4）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料（第98条第1款）。权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明（第98条第2款）。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证（第98条第3款）。

有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：（1）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；（2）查询人提交的申请材料不符合规定的；（3）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；（4）申请查询的目的不合法的；（5）法律、行政法规规定的其他情形（第99条）。

对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询（第100条）。

查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行（第101条第1款）。不动产登记原始资料不得带离设定的场所（第101条第2款）。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备（第101条第3款）。

查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制（第102条第1款）。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章（第102条第2款）。

第二百一十九条

利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

本条主旨

本条是关于利害关系人不得公开、非法使用不动产资料的规定。

相关条文

《保密法》第48条 违反本法规定，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

……（五）非法复制、记录、存储国家秘密的；

（六）在私人交往和通信中涉及国家秘密的；

（七）在互联网及其他公共信息网络或者未采取保密措施的有线和无线通信中传递国家秘密的；

（八）将涉密计算机、涉密存储设备接入互联网及其他公共信息网络的；

（九）在未采取防护措施的情况下，在涉密信息系统与互联网及其他公共信息网络之间进行信息交换的；

（十）使用非涉密计算机、非涉密存储设备存储、处理国家秘密信息的；

…………

《不动产登记暂行条例》第28条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第32条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《不动产登记暂行条例实施细则》第104条 当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；

（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；

（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；

（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；

（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

理解与适用

不动产资料，属于不动产物权人的隐私及商业秘密，在物权法领域关乎处分权，在合同法领域显现履行能力，在侵权责任法领域为侵权行为的标的，应受法律保护。本条明确了查询、复制不动产资料的利害关系人的义务，这为其他法律部门规制违反这些义务者及其行为提供了前提和基础。利害关系人违反这些义务时，应当产生何种具体的法律后果，适用相应的法律部门的相关规定。

相对于《物权法》而言，本条属于增设，既是经过调研发现实务中确有违反这些义务的行为发生，有必要设置义务及责任，以儆效尤，从而保护不动产权利人乃至其利害关系人的权益。

第二百二十条

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

本条主旨

本条是关于更正登记和异议登记的规定。

相关条文

《物权法》第19条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

《物权编司法解释（一）》第3条 异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

理解与适用

本条第1款规定了更正登记，第2款规定了异议登记，兹分别解释如下。

一、更正登记

所谓更正登记，是指对不正确的不动产登记进行更正的登记。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持（《物权编司法解释（一）》第2条）。通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记所昭示的权利状态符合真实的权利状态，进而避免真实的权利人因登记公信力受到损害。这是更正登记制度的目的所在。

《物权编司法解释（一）》第2条所谓证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的证据，究竟包括哪些？

首先申明，《民法典》第216条第1款确立的不动产登记的公信力，并非作用于所有的物权法领域：在交易场合，交易相对人有权援用该条款的规定，有时需要同时援用《民法典》第311条第1款的规定，主张自己已经取得标的物的不动产物权，对抗真实的物权人关于该物权的主张；真实的不动产物权人与交易相对人之间的关系，也适用《民法典》第216条第1款的规定。但在登记名义人与真实的不动产物权人之间的关系方面，登记名义人不得援用该条款的规定来对抗真实的不动产物权人关于该物权的主张。换句话说，《民法典》第216条第1款的规定不适用于登记名义人与真实的不动产物权人之间的关系，也不适用于非交易领域中的强制执行之中。如此说来，《物权编司法解释（一）》第2条的规定是正确的。对其理解，可从证明土地权利与建筑物、构筑物及其附属设施的物权、担保物权以及错误登记四个方面把握。

1．确认土地权利（地权）的真实物权人所需证据

确认土地权利（地权）所需证据，可区分各种不同的土地权利而寻觅和锁定所需证据。（1）确认行政划拨的国有建设用地使用权的真实物权人，所需证据应当是有关行政主管机关的行政划拨的决定，或政府会议纪要；若无法举证出此类证据，“事实自证”应受重视，即占有人举证出其长期占有、使用和收益该行政划拨的土地，从而完成由占有到本权的证明，否定相对人关于其享有行政划拨的建用地使用权的主张。（2）出让的国有土地使用权的场合，确认真实的物权人所需证据为国有建设用地使用权出让合同，异地安排建设用地的决定，征地制度中补偿由开发商提前垫付的事实。（3）转让的国有建设用地使用权的场合，确认真实的物权人所需证据为国有建设用地使用权转让合同，或换合同（互易合同），或（拍卖场合的）成交确认书，或（强制执行场合的）民事裁定。（4）宅基地使用权的场合，确认真实的物权人所需证据为宅基地使用权审批文件，或遗赠扶养协议，或住宅买卖合同。（5）集体建设用地使用权的场合，确认真实的物权人所需证据为乡镇企业的设立及有关批件；历史上占有、使用建设用地的事实；集体组织与用地者之间的协议等。有必要指出的是，在广东省，集体建设用地使用权享有和行使的主体在范围方面明显扩大了。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条第1项规定，兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业、个体工商户、外资投资企业[包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”（来料加工、来样加工、来件加工、补偿贸易）企业]、股份制企业、联营企业，可以使用集体建设用地。确认这些主体是否享有集体建设用地使用权所需证据，是集体组织与用地者之间的协议、建设用地置换协议以及其他证据。（6）土地承包经营权的场合，确认真实的物权人所需证据为农村土地承包合同，或集体经济组织组织召开的社员大会或社员代表大会的决议。（7）地役权的场合，确认真实的物权人所需证据为地役权合同。

2．确认建筑物、构筑物及其附属设施的真实物权人所需证据

确认建筑物、构筑物及其附属设施的真实物权人所需证据，同样需要区分各种不同的不动产物权类型而寻觅和锁定所需证据。（1）在新建建筑物、构筑物及其附属设施的情况下，最重要的“证据”是主张自己须有不动产物权者享有土地权利的证据，这由《民法典》第352条正文所决定。其道理在于，建筑物、构筑物及其附属物的所有权，不能凭空而立，必须依赖土地的权利（地权），即必须具有权源或曰正当根据。至于土地权利是物权还是债权，要看具体情形。大产权房的所有权以国有建设用地使用权为正当根据（权源），农民住宅所有权以宅基地使用权为权源，农村集体组织的房屋所有权以集体土地所有权为权源，农林牧渔经营所必需的构筑物及其附属设施的所有权以土地承包经营权为权源。但有些建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，是以债权（如土地租赁权、土地借用权）为权源的。（2）通过交易的形式，确定真实物权人所需“证据”：交易文书所载明的身份为买受人或互易的一方或受赠人或抵押权人，完税人，至于交易对价（款项）的来源不处于重要地位，赠与人的口头承诺也不可靠，何时作出的家庭会议决议不确定的场合，即使该决议明确谁是真实的不动产物权人，这也难以起到作用。（3）在家庭共有的场合，确定真实的不动产物权人所需证据，包括亲属关系、对共有财产形成的贡献、无分别财产制的协议。（4）借名登记建设用地使用权、房屋所有权的场合，确定真实的不动产物权人所需证据，可有如下表现形式：借名协议；建设用地使用权出让或转让合同中的受让人是谁或商品房买卖合同中的买受人是谁；按揭贷款中的抵押人是谁，完税人是谁；至于出让金、房款项由谁出，这不关键。（5）在开发商与小业主之间确认房屋或停车库、停车位的所有权人所需证据，包括A.买卖合同的约定（若尚未过户登记，属于债法上的继续履行，不是物权法的问题）；B.公摊的项目及面积；C.面积测绘及其记载；D.国有建设用地使用权租赁的场合，确认建筑物、构筑物及其附属设施的真实所有权人所需“证据”，最为关键的是国有建设用地使用权租赁合同。

3．确认不动产担保物权的真实权利人所需证据

主张自己拥有不动产担保物权者，可举证不动产登记簿簿页记载的他项权利登记；反对此种主张，而坚持自己方位真实的不动产担保物权人的，需要举证抵押合同等文件显示自己为不动产担保物权人/债权人。

4．注销错误登记所需证据

登记错误的场合，只要举证成功登记错误，就可推翻登记的不动产物权关系，注销错误登记，将真实的不动产物权人登记于相应的簿页。

更正登记的请求权，简称为更正请求权，其权利人，为真实的权利人及其利害关系人（《民法典》第220条第1款前段）。这里的利害关系人，包括真实权利人的债权人、继承人、配偶等。在这方面，《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记（第79条第1款）。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）证实登记确有错误的材料；（3）其他必要材料（第79条第2 款）。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料（第79条第3款）。不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外（第80条第1款）。不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿（第80条第2款）。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人（第80条第3款）。

如果真实的权利人及其利害关系人没有申请更正登记，登记机构发现不动产登记簿的记载有错误的，可依职权径直为更正登记。 《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

应当指出，《不动产登记暂行条例实施细则》第81条的规定，较之德国法的规定走得远了些。孰优孰劣，值得思考。在德国，在土地登记簿的不正确——以《土地登记条例》第29条所规定的法院的假处分命令等形式——被证明时，则不需要有更正的同意表示（《土地登记条例》第22条，亦参考该条例第25条）。其道理比较明显：若权利被涉及者已经掌握证明土地登记簿为不正确的公文书形式的材料，则更正同意的要求就纯属多余。 这确实是积极和稳妥的，值得重视。《不动产登记暂行条例实施细则》第81条的规定，不易避免土地登记机构对登记认识错误时依职权更正登记所造成的损害，需要反思。

更正登记的前提是，不动产登记簿所记载的权利关系与真实的权利关系不一致，且源自登记簿记载的事项错误（《民法典》第220条第1款前段）。这里的错误包括记载的事项有遗漏。

仅有更正登记的申请，登记机构尚不得直接对不动产登记簿的记载进行更正，只有不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误时，登记机构才有义务予以更正（《民法典》第220条第1款）。不过，在登记机构依职权径直为更正登记时则不受登记簿记载的权利人是否同意的限制。在这里，需要指出，在德国，如果土地登记簿记载的权利人拒不签署同意更正的书面文件，则须强制其作出。法律赋予因登记簿不正确而在权利上被涉及者一项实体法上的请求为更正同意表示的请求权。法律规定这一救济手段的原因在于，不正确的登记状态体现为对真实权利人的妨害。而这一妨害必须能以实体法手段加以排除。所以，该请求权具有保全的特征。这为保护真实权利人所必需，值得中国物权法借鉴。

在德国的更正登记制度中，被请求为更正同意表示的登记权利人，即更正登记请求权的相对人，拥有防御的权利。他可以驳斥更正登记请求权构成要件的欠缺，可以主张原告的请求违反诚实信用原则，也可主张土地登记簿虽不正确，但原告负有引起产生目前存在的登记状态的债法上的义务，该相对人享有抗辩权。 这确有道理，值得重视。

以诉讼方式所主张的更正请求权，并不能阻却请求权相对人就其登记权利为转让，但该诉讼程序的判决，可以对权利的继受人发生法律效力，除非该继受人为善意。依此而言，在这种情况下，异议也有其意义。 《民法典》及其理论也应如此。

更正请求权为其赖以成立的不动产物权的派生物。在让与该不动产物权时，更正请求权随之转移给受让人。所以，更正请求权不得与该物权相分离而单独让与。与此相应，更正请求权也不适用诉讼时效的规定。 在这方面，中国和德国的规则及其理论不存在差异。

二、异议登记

所谓异议登记，是指在不动产登记簿记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力受到保护。

异议登记之所以必要，是因为受不正确的不动产登记影响巨大的真实权利人，自然是希望尽快对登记簿予以更正，但实际权利关系常常并非清晰明确，以至于不能使他马上达到这一目的。于是，在不动产登记簿更正前的这段时间里，他就需要有一种保护措施，以避免第三人基于交易行为而善意取得该不动产物权，而使自己免遭权利上的不利益。这种保护措施就是异议及其登记。

异议制度并非是简单粗暴的救济手段，就是说，它不导致矫枉过正。准此而言，异议并不导致对不动产登记簿的“封锁”，亦即不导致不动产登记簿的冻结。登记权利人虽有可能仅仅是登记上的权利人，而非真实的权利人，但对权利仍然可以处分；而异议所阻却和排除的，只是基于该项处分（交易）的善意取得。

论其法律性质，异议既非“登记权利”的一项负担，也不是对登记权利人处分该项权利的绝对的或相对的限制，而是对一项在不动产登记簿中可能是不正确体现的，或者根本就未体现的物权的临时性保护。若嗣后证实不动产登记簿一直是正确的，则异议自始就丧失意义。故而，也就“不存在针对异议的异议” 。按照《民法典》第220条第2款、《不动产登记暂行条例实施细则》第81条的规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（1）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（2）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；（3）其他必要材料。《不动产登记暂行条例实施细则》还规定，不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明（第83条第1款）。

需要指出，异议登记制度也适用于预告登记的领域。其道理在于，异议的目的，旨在对真实的不动产物权予以保护。在对预告登记有善意取得的可能时，预告登记得视同为一项物权。例如，甲在不动产登记簿中被不正确地登记为所有权人。甲将该不动产出卖给乙，并同意为乙做一项预告登记。乙为恶意，明知真实权利人丙对该不动产享有所有权。在乙将该不动产让与丁时，若依通说，则丁可善意取得该不动产物权。按照通说的逻辑，此时就必须允许登记一项为丙的利益而针对该预告登记的异议。

如同上述，异议登记对真实的权利人的保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产交易造成了一种不稳定的状态。为使因异议登记所带来的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。于是，《民法典》第220条第2款规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效（第83条第2款）。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理（第83条第3款）。

之所以作此限制，是因为申请人在异议登记之日起15日内不起诉，表明他不积极行使其权利，法律没有特别加以保护的必要，也避免进一步影响登记簿记载的权利人的利益和正常的交易秩序。 尽管如此，异议登记因《民法典》第220条第2款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理（《物权编司法解释（一）》第3条）。

异议登记的法律效果之一是，不动产登记簿的公信力被击破，在不动产登记簿记载有异议的情况下，交易相对人不能善意取得异议指向的不动产物权。当然，若证实不动产登记簿的内容正确，则交易相对人仍取得该项权利，该异议自始失去其意义。异议登记的法律效果之二是，中止不动产登记簿的权利正确性推定的效力。

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺（《不动产登记暂行条例实施细则》第84条）。

异议登记不当（异议登记不成立），造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《民法典》第220条第2款）。

（五）更正登记是否为异议登记的前置程序？

就《民法典》第220条第2款前段关于“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”的文义观察，容易得出更正登记是异议登记的前置程序的结论，但如此解释弊多利少，如有时无法满足利害关系人径直申请异议登记的要求，有时迂回曲折，增加成本，等等，不如将《民法典》第220条第2款的规定理解为仅仅是列举了异议登记启动的一种情况，而非涵盖了全部的先决条件。全面总结利害关系人的申请与更正登记和异议登记之间的关系，应当有如下类型：（1）利害关系人径直申请异议登记，无须更正登记，如利害关系人的认识错误，登记的权利状态与真实的权利关系相符；（2）利害关系人申请更正登记，无须异议登记，如登记名义人书面同意利害关系人关于更正登记的申请，登记机构办理完毕更正登记；（3）利害关系人径直申请异议登记，异议成立，需要办理更正登记；（4）利害关系人申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；异议成立，办理更正登记。

第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

本条主旨

本条是关于预告登记的规定。

相关条文

《物权法》第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

《物权编司法解释（一）》第4条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第5条 预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。

理解与适用

一、预告登记的概念

预告登记，是指为保全旨在使物权于未来发生变动的债权所为的登记，以及个别情况下保全尚未本登记的物权所为的预备登记。

在临时性担保手段这点上，预告登记与异议具有相似性，但在原则上它们还是有区别的：异议所指向的，为不动产登记簿的正确性，保护真正权利人免受登记权利人处分该不动产的侵害；相反，预告登记并不反对不动产登记簿的正确性，而是包含着对一项将来物权变动的预告，并保护债权请求权人免受真正权利人处分该标的物的妨害，或强化某些物权的效力。因此可以说，“预告登记旨在预告”（Die Vormerkung prophezeit），即在不动产登记簿上预告一项将来的物权变动，或一种将要效力齐备的物权；而“异议乃进行抗议”（Der Widerspruch protestert），即针对不动产登记簿的正确性。不过，在个案中，预告登记与异议，何者为合适的法律救济手段，颇难抉择。故而，应当允许这两种救济手段并用，或者二者可以互相转换。

不过，预告登记和异议登记在功能和制度设计上毕竟存在很多的不同：（1）预告登记在于保全引发不动产物权得丧、变更、消灭的债权，而异议登记在于保全登记订正请求权；（2）二者的效力有所不同，预告登记后所为的登记若与之抵触则归于无效，而异议登记则在有理由时其后的登记才归于无效，反之则属有效；（3）预告登记本身有公信力，第三人得善意受让，而异议登记无公信力可言，无法善意取得。但由于二者同出一源，故而也存在较多的相同点：（1）二者均属于预备登记，均具暂时性；（2）二者均属保全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并均具有阻止登记公信力的作用；（3）二者均属限制登记，都是通过对登记名义人处分权之限制而达到保全登记权利人权利的目的。

预告登记的意义巨大，为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，德国学说认为，预告登记具有担保以物权变动为内容的债法上的请求权的功能，它是一种临时性担保手段，同时，其本身的效力具有物权性质 ；在中国，它还为强化某些效力不够强大的物权的效力提供了一种途径，是本登记得以展开的准备阶段。

二、预告登记所保全的权利

预告登记所保全的，大多数为引起物权变动的债权，少数情况下有物权。兹示例如下：（1）买受人甲和出卖人开发商乙签订了A商品房预售合同，甲请求开发商乙移转A商品房的占有和所有权的债权（《民法典》第221条第1款、《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款第1、2项）。（2）开发商甲和自然资源管理部门乙签订了A宗建设用地使用权出让合同，甲请求自然资源管理部门乙移转A宗建设用地使用权的债权（《民法典》第221条第1款）。（3）房屋买卖、互易、赠与等引发所有权转让场合，受让人请求转让人移转房屋所有权的债权（《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款第1、2项）。（4）以预购商品房设立抵押权的场合，债权人固然可以径直请求办理抵押登记，一般说来，其法律效果也最为理想，但若因种种原因不便、不易或不宜办理抵押登记的，允许债权人请求办理预告登记，不失为一种较好的选择。于是，以预购商品房设立抵押权的场合，《不动产登记暂行条例实施细则》允许当事人申请办理预告登记（第85条第1款第3项）。（5）以房屋设立抵押权的场合，债权人请求抵押人办理抵押登记的债权（《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款第3项）。在具备办理抵押登记的情况下，债权人固然可以径直请求办理抵押登记，法律效果也最为理想。但如果尚不具备办理抵押登记的条件，允许债权人请求办理预告登记，显然是最佳的方案。（6）土地承包经营权、土地经营权、地役权等物权设立的场合，设立合同附有停止条件或始期，设立合同生效，土地承包经营权等物权尚不能即时产生。在这种情况下，允许当事人申请办理预告登记，应为上策（《民法典》第221条第1款）。（7）土地承包经营权、土地经营权、地役权等物权设立的场合，即使设立合同生效即产生了物权，但由于办理本登记的条件尚不具备等原因，物权人愿意办理预告登记，法律没有必要予以反对，况且依据《民法典》第221条第1款关于“其他不动产物权的协议”的文义进行解释，也不能排除此类预告登记。

[引申]

在预告登记的客体为债权请求权的情况下，预告登记重在保全债权，反过来，它在成立和存续上，也要依附于债权而存在，如同抵押权与被担保债权的相互关系一样，预告登记也随债权请求权的转让而让与新的权利人。这告诉我们，适当的债权是预告登记存续的前提条件。此处所谓“适当的债权”，必须是能够引发具有登记能力的不动产物权变动的债权，如不动产所有权移转请求权、设立抵押权的请求权、变更不动产物权内容的请求权等。 同时，我们也应看到，就债权请求权与物“权”的联系（附随性）而言，预告登记与抵押权在目的上不同：抵押权赋予债权人——在基于被担保的金钱债权而产生的请求权之外——一项变价权；而预告登记的功能在于，在第三人于预告登记之后取得权利，并因此妨害通过预告登记所保护的物权变动请求权时，预告登记可针对该第三人，使该请求权实现其物权变动的内容。

三、预告登记的程序

有权申请办理预告登记的人，即预告登记权利人，是上述法律关系中的权利人，除为强化某些物权效力的预告登记之外，所谓权利人即为被担保债权的债权人。所谓被担保债权的相对人，除为强化某些物权效力的预告登记之外，须为因预告登记而被涉及的权利人或其继承人。也就是说，实体法律关系中的权利人地位与预告登记上的权利人地位必须一致，而债务人与因预告登记而受有负担的权利的权利人必须同一。但这并不排除为第三人利益合同的受益人可通过预告登记获得保护，因为该受益人有“请求给付”的权利。 例如，买受人甲和出卖人开发商乙签订了A商品房预售合同，甲是预告登记权利人，乙是被担保债权的相对人，也是实体法律关系中的债务人。再如，开发商甲和自然资源管理部门签订了A宗建设用地使用权出让合同，甲为预告登记权利人，自然资源管理部门是被担保债权的相对人，也是实体法律关系中的债务人。

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（1）已备案的商品房预售合同；（2）当事人关于预告登记的约定；（3）其他必要材料（第86条第1款）。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记（第86条第2款）。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料（第86条第3款）。申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记（第86条第4款）。申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：（1）不动产转让合同；（2）转让方的不动产权属证书；（3）当事人关于预告登记的约定；（4）其他必要材料（第87条）。抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：（1）抵押合同与主债权合同；（2）不动产权属证书；（3）当事人关于预告登记的约定；（4）其他必要材料（第88条）。

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（1）预告登记的权利人放弃预告登记的；（2）债权消灭的；（3）法律、行政法规规定的其他情形（第89条）。

[探讨]

若就《民法典》第221条第1款的规定作反面推论，商品房买卖、建设用地使用权转让等合同未约定预告登记的事项，登记机构可以拒绝债权人关于办理预告登记的申请。但如此解释，在开发商、自然资源行政管理部门拒绝在合同中约定预告登记的事项场合，买受人、受让人就无法利用预告登记制度使自己免遭损害。有鉴于此，为了更好地保护买受人、受让人的合法权益，笔者提出如下救济路径：（1）有关部门在审查商品房预售、销售、建设用地使用权出让等合同时，发现欠缺允许买受人、受让人请求预告登记的条款的，有权也有义务加以补充；（2）在商品房预售等合同为格式合同且载有限制预告登记的条款场合，当事人可以援用《民法典》第497条后段的规定，主张限制请求预告登记的条款无效；（3）在商品房预售等合同欠缺预告登记的约定场合，当事人就有无预告登记的请求权发生纠纷时，主审法官有权认定合同存在着漏洞，将预告登记的条款补充入合同当中。

四、预告登记的效力

1．债权一经预告登记就具有否定其后于债权标的物上成立的物权的效力，未经预告登记的权利人同意，出卖人或转让人处分该不动产的，不发生物权效力（《民法典》第221条第1款），准确地说，是不发生物权变动的效力。例如，买受人甲就其请求开发商乙移转A商品房所有权的债权办理了预告登记之后，开发商乙把A商品房出卖与丙或抵押于丁银行，即使办理了过户登记手续或抵押登记手续 ，也不发生A商品房所有权的转移，A商品房抵押权亦不设立。在这方面，《物权编司法解释（一）》第4条已经明确：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《民法典》第221条第1款的规定，认定其不发生物权变动的效力。

预告登记具有限制出卖人或转让人继续处分所保全债权的标的物的效力，已如上述。在预告登记之后，出卖人或转让人将保全债权的标的物出租与他人，能否对抗租赁权？连所有权、抵押权、建设用地使用权都能对抗，举重以明轻，租赁权也能对抗。

[探讨]

就文义看，《民法典》第221条第1款的规定，只是言及出卖人、转让人或抵押人处分该不动产并“不发生物权效力”，没有明确商品房买卖合同、转让合同或抵押合同等合同无效。鉴于《民法典》已经将物权变动与其原因行为（买卖等合同）加以区分，两者的有效要件有所不同（第215条等），我们应当采取商品房买卖、建设用地使用权转让、抵押合同等合同不因未经预告登记的权利人同意而无效的态度，只要商品房买卖、建设用地使用权转让、抵押等合同不存在《民法典》第146条第1款、第153条和第154条规定的无效原因，不存在第147条、第148条、第149条、第150条和第151条规定的效力待定的原因，或虽然存在着第54条规定的可撤销的原因，但撤销权人不予撤销，此类合同就应当有效，不受预告登记的权利人是否同意其后发生的物权设立或转让的影响。当然，此类合同会因预告登记的权利人不同意其后发生的物权设立或转让而成为不能履行，出卖人、转让人或抵押人向买受人、受让人或抵押权人承担违约责任。

不同的思路则是，买卖合同、转让合同或抵押合同的效力属于相对无效的范畴，已经办理预告登记的权利人认可出卖人、转让人或抵押人的处分行为的，买卖合同、转让合同或抵押合同有效；反之，则无效。

笔者认为，这不失为一种路径，只是欠缺现行法上的依据。在解决某个民法问题或处理某件民法案件，可有两种以上的方案时，有的方案具有现行法上的依据，有的方案欠缺现行法上的依据，宜采取拥有现行法依据的方案。

2．物权一经预告登记就强化了自身的法律效力，能够对抗第三人。第三人很难以不知也不应知某特定标的物上存在着物权为由予以抗辩。

对《民法典》第221条第1款作反面推论，可以得出结论：在出卖人或转让人处分已经预告登记的债权的标的物场合，预告登记的权利人同意的，发生物权变动的效力。

3．在不动产预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理（《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第2款）。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第3款）。

4．在预告登记和本登记均已办理且日期不同的情况下，物权变动的时间点以何者为准？有观点认为，预告登记保全的债权因履行而转化为物权时，该物权的顺位依据登记时间予以确定，而不依其产生时在登记簿中记载的时间为准。 《担保制度司法解释》第52条第1款后段接受了这种观点，明确规定：在已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情况下，抵押权自预告登记之日起设立。在利益衡量的层面审视，这具有一定的优势：（1）在尚未完成本登记的场合，遇有征收补偿，已经申请预告登记的买受人/受让人有权取得补偿款；（2）在尚未完成本登记的场合，作为交易标的物的不动产受到不法侵害，已经申请预告登记的买受人/受让人有权请求侵权行为人承担侵权责任；（3）在出卖人/转让人进入破产程序，公告申报破产债权，此时尚未完成本登记的预告登记申请人借助本登记完成时将不动产物权取得的时间点推进到预告登记之时之利，可将该不动产剥离出破产财产的名录。

当然，这种观点也有不利于预告登记申请人之处：在尚未完成本登记的场合，不可抗力摧毁了作为交易标的物的不动产，该风险由已经申请预告登记的买受人/受让人承担。

从体系解释的角度出发，下述观点更符合逻辑：由于《民法典》第221条未就此点明确规定，第214条却明定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，未设但书，我们应当采取物权变动的时间点以本登记为准的立场。就是说，在《民法典》上，预告登记不具有顺位效力，除非存在《担保制度司法解释》第52条第1款后段规定的情形。

五、预告登记的失效

预告登记对其保全的债权具有依附性，随着债权状态的改变而变动。当债权转让或消灭时，预告登记随之转让或消灭。债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效（《民法典》第221条第2款）。

如果上述债权或物权自始即不存在，则即使已为登记，预告登记也不成立。如果上述权利嗣后消灭，则预告登记也随之消灭。在这两种情况中，不动产登记簿为不正确。 《民法典》第221条第2款前段使用的术语是，预告登记后债权消灭的，预告登记失效。笔者认为，如此规定确有道理：因为债权不复存在，《民法典》第221条第1款规定的预告登记，其本意就是要强化债权的效力，预告登记便失去了目的及意义，所以，预告登记失效合乎逻辑。对于此处所谓债权消灭，《物权编司法解释（一）》第5条解释谓：包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权诸种情形。笔者认为，如此解释亦有道理：基于法律行为而发生的物权变动，须有法律行为并生效，才会有物权变动。而且，该法律行为项下的债权是物权存续的根据。该债权存在，物权变动及其结果就巩固；该债权消灭了，物权变动的结果便无法保持，要发生不当得利返还（《民法典》第985条）或物的返还（《民法典》第235条）的结果。由此可见，债权的重要性，《物权编司法解释（一）》第5条的重要性。

六、实务中的问题与对策方案

1．预告登记有效期内，尚未办理本登记时，预告登记的权利人就预告登记的对象享有优先于其他权利人的权利吗？《担保制度司法解释》第52条作出肯定的回答：在已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的场合，预告登记权利人有权就抵押财产优先受偿（第1款后段）；抵押人破产申请被受理前1年，抵押人的财产已经办理抵押预告登记，预告登记权利人有权使其债权在受理破产申请时抵押财产的价值范围内优先受偿（第2款）。这注意到了抵押合同的预告登记与不动产转让协议的预告登记之间的差异，承认了抵押合同的预告登记无阻止标的物流转的效力，甚至具有效力顺序。经过本登记的抵押权尚且不阻止就同一个抵押物重复设立抵押权，无禁止转让抵押物的效力，预告登记的抵押就更不应阻止重复抵押和抵押合同项下之物的转让。 抵押预告登记之外的场合也是如此吗？笔者认为，依《民法典》第221条第1款的文义和规范意旨，预告登记的效力在于阻止他人取得预告登记对象的所有权、抵押权等物权，并无使预告登记的权利人自预告登记时起取得物权的效力，除非办理完毕本登记。就此说来，只要就预告登记的对象没有办理完毕本登记，预告登记的权利人就预告登记的对象不享有优先于其他权利人的权利。

2．预告登记有效期内没有办理本登记，预告登记失去效力后，预告登记的权利人就预告登记的对象能够优先于其他权利人办理本登记，取得该对象的物权吗？回答是否定的，因为预告登记失效后，预告登记的权利人就预告登记的对象享有的权利至多与他人享有的处于平等地位，不会享有优先权。

3．预告登记能否对抗人民法院查封预告登记的债权的标的物A楼？能否对抗人民法院的强制执行？

这是个迂回曲折的思维课题。一方面，《民法典》第221第1款并未赋予预告登记对抗公权力查封A楼的法律效力，加之公权力的优势效力以及A楼出卖人甲的债权人丙应受保护，因此，预告登记无力对抗人民法院对于A楼的查封；另一方面，人民法院查封A楼的目的是什么？应该是通过司法拍卖，以A楼的变价履行甲所欠丙的债务，或迫使该甲以包括以A楼抵偿丙的债权等方式向申请查封A楼的丙清偿债权。于是，问题来了，假如以A楼抵偿丙的债权，便是处分A楼，使得A楼的所有权归属于丙，这就违背了《民法典》第221条第1款的规范意旨及法律效力，不应被承认；假如通过司法拍卖，以A楼的变价履行甲所欠丙的债务，拍定人丁同样不应取得A楼的所有权，不然，依然违背《民法典》第221条第1款的规范意旨及法律效力。既然丙也好，他人也罢均不可取得A楼的所有权，还允许人民法院查封A楼，进而允许人民法院拍卖A楼，不就都是没有实效的浪费吗？甚至阻碍经济流转。与其如此，莫不如不允许人民法院查封预告登记的债权的标的物A楼（当然，亦不宜绝对禁止人民法院查封A楼）。再者，不承认丙以A楼抵偿债权，不承认拍定人丁取得A楼的所有权，也就意味着不承认对A楼的强制执行，换言之，预告登记具有对抗强制执行预告登记的债权的标的物的效力。

如此说来，丙的债权就完全不受法律保护了吗？答案是：也不可如此认识问题，而应承认如下方案：其一，在预告登记的申请人乙尚未付清价款时，丙有权就该笔价款主张其债权。由于A楼已被查封，依照民事诉讼法关于“先下手为强”的理念及程序，丙优先于未对甲主张债权的其他债权人的债权受偿。其二，在预告登记的申请人乙已经付清A楼的价款的场合，丙不得请求人民法院查封A楼。

既然连人民法院的查封预告登记都能对抗，举轻以明重，预告登记也能对抗人民法院的强制执行。对此，有理论曰：“对预告登记之被保护者来说，强制执行行为亦不生效力。”

但须注意，按照《民法典》第221条第2款的规定，预告登记效力的存续为90日，该期限届满，预告登记失去效力；再就是保护的债权消灭时，预告登记也失去效力。在预告登记失去效力的情况下，申请查封债权的标的物A楼就没有法律障碍了。

4．甲公司把登记在其名下的A楼出卖于乙，乙申请办理了预告登记，只是尚未前进到本登记。此时，丙举证成功A楼应为其所有（如A楼所在地的国有建设用地使用权归丙享有、以丙的名义申请领取的建筑规划许可证和建设工程施工许可证等），援用《民法典》第220条第1款的规定，向不动产登记机构申请更正登记，以消除登记错误。观察《民法典》第221条第1款的文义，预告登记没有阻止真实的物权人丙申请更正登记的效力，在甲公司书面同意更正登记的情况下，不动产登记机构有义务予以更正登记。于此场合，丙有无权利否定预告登记的效力，拒绝将A楼实际出卖于乙？第一种思路是：乙对A楼享有的债权已经甲公司的同意办理完毕预告登记，即使A楼的所有权尚未登记在乙的名下，现已知悉A楼归属于丙，甚至A楼已被更正登记在丙的名下，乙仍然有权请求丙同意将A楼过户登记在乙的名下，丙无权拒绝。 其理论依据是预告登记的担保效力：“对被保护者来说，其请求权之债务人仍为权利人；被保护者得向该债务人，请求为实现其权利所必需的物权意思表示（比如《民法典》第873条第1款之物权合意、《民法典》第925条之土地所有权让与合意）。但由于取得人已登记于登记簿之中，故取得人须同意为实现被保护之请求权所必要之登记（《民法典》第888条）。” 第二种思路是：该问题的解决涉及两个法律制度：一是预告登记的效力，二是善意取得制度。在中国现行法上，《民法典》第221条第1款规定的预告登记的效力有二：其一，否定其后于债权标的物上成立的物权的效力，未经预告登记的权利人同意，出卖人或转让人处分该不动产的，不发生物权效力；其二，物权一经预告登记就强化了自身的法律效力，能够对抗第三人。不难发现，预告登记无强制A楼的所有权人必须将A楼的所有权移转给乙的效力，尤其是无强制丙必须将A楼的所有权移转给乙的效力，因为甲公司把A楼出卖与乙是违背真正的所有权人丙的意思的，在丙特别需要A楼自用或A楼的售价偏低的情况下还损害了丙的合法权益。再从善意取得制度方面分析：尽管乙对A楼享有的债权已经办理完毕预告登记，但A楼业经更正登记程序已被登记在丙的名下，这意味着甲公司当初将A楼出卖与乙属于无权处分，乙若想取得A楼的所有权，把预告登记前进到本登记，必须适用善意取得制度，即满足《民法典》第311条第1款的要求。因为此时A楼尚未移转登记在乙的名下，预告登记无强制丙必须将A楼的所有权移转给乙的效力，所以，只要丙不同意办理该移转登记，不提交办理移转登记所需要的材料，就欠缺《民法典》第311条第1款第3项所要求的移转登记这项善意取得的要件。如果A楼的售价偏低，也欠缺《民法典》第311条第1款第2项所要求的价格合理这项善意取得的要件。既然欠缺成立要件，乙也就不能善意取得A楼的所有权。笔者认为这后一种思路更符合中国现行法的规定。

其实，按照德国民法的物权行为规则及理论衡量第一种思路，也并非没有疑问，因为甲公司和乙签订A楼买卖合同之时可能有物权合意，也可能没有物权合意，而且此类情形绝非鲜见。在后者的背景下，事情演进至A楼的所有权已被更正登记在丙的名下这个阶段，丙坚决不同意和乙形成A楼所有权移转的物权合意，也随之不同意协助乙办理A楼所有权的移转登记。如此，没有A楼所有权移转的物权行为，何谈A楼所有权被乙取得？！就是说，即使在德国民法上，第一种思路存在着逻辑、理论上的障碍。

在乙不能善意取得A楼的所有权的前提下，乙因此遭受的损失如何偿付？由于A楼买卖合同非丙所签，有权基于所有权神圣捍卫其A楼的所有权，又无因此获取不当利益，因而丙对乙不承担损害赔偿责任。由于这种局面全因甲公司的原因所致，甲公司有义务赔偿乙的损失。在这里，乙的请求权基础是什么？如果适用《民法典》第597条第1款的规定，那么，A楼买卖合同不因甲公司无权处分而归于无效，若无《民法典》第146条第1款、第153条、第154条规定的无效原因，那么，A楼买卖合同有效。如此，加上丙拒绝移转A楼的所有权，乙可基于《民法典》第577条的规定请求甲公司承担违约损失赔偿。

上述案型中的情形，改变其中一种，即甲公司拒绝同意丙更正登记的请求。于此场合，丙可以援用《民法典》第220条第2款前段的规定，申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内又起诉。操作的结果是，不动产登记机构注销甲公司对A楼的所有权，将A楼的所有权登记在丙的名下。在这样的背景下，甲公司、乙和丙之间的相互关系，与上文所述更正登记下的结论相同，不再重述。

第二百二十二条

当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

本条主旨

本条是关于登记错误所生赔偿责任以及登记机构的追偿权的规定。

相关条文

《物权法》第21条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

《不动产登记暂行条例》第29条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第30条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第31条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第32条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《不动产登记暂行条例实施细则》第103条 不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；

（二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；

（三）泄露不动产登记资料、登记信息；

（四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；

（五）强制要求权利人更换新的权属证书。

第104条 当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；

（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；

（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；

（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；

（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

理解与适用

本条是对《物权法》第21条的复制。此处所谓登记错误系中性概念，不含道德评价，即该概念本身不意味着登记错误可归责于登记机构。

本条第1款规定的是，登记错误可归责于当事人的，由该当事人承担赔偿责任。这里奉行的是过错责任原则。

本条第2款规定的是，不论登记错误是否可归责于登记机构，只要受害人请求该登记机构承担赔偿责任，该登记机构就有义务承担该责任；如果该登记错误实际上归责于当事人，登记机构并无过错的，登记机构承担赔偿责任之后，有权向造成登记错误之人追偿。由此看来，登记机构在为当事人的过错行为承担赔偿责任的情况下，若着眼于过错行为人与承担责任人之间的牵连，那么，登记机构所负之责属于为代负责任，或曰转成责任；若聚焦于登记机构不是为自己的过错，而是为他人的过错行为负责的视角，那么，登记机构所负之责属于无过错责任。

关于登记机构对登记错误应否承担无过错责任，意见不一。登记机构系统一直呼吁应确立过错责任原则，但不为立法机关所采纳，主要理由是登记错误的受害人处于相对弱势的地位，无过错责任原则于其有利。

即使坚持此种观点，在代负责任的领域，也务请注意：在判断登记机构的赔偿责任成立时，必须以错误登记可归责于登记申请人为要件。如果错误登记不可归责于登记申请人，也不可归责于登记机构（如超级骇客攻破不动产登记簿的网络系统，篡改了不动产登记簿簿页上的有关信息），那么，登记机构不承担赔偿责任。

再者，登记机构的赔偿责任究竟属于民事赔偿还是国家赔偿？《不动产登记暂行条例》第29条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”其实，物权法管辖物权关系，不调整损害赔偿责任。此处所谓赔偿责任或者属于侵权责任法的领域，或者适用国家赔偿法。

对于登记机构的赔偿责任采取普通的民事侵权之说，因赔偿基金、保险体系尚未形成而显现出如下问题：登记机构的责任财产中无赔偿金的储备，“挪用”办公经费支付赔偿金，使登记机构难以正常办公，可能导致连锁反应，后果很严重。在错误登记所涉不动产处于巨额交易时，错误登记导致的当事人的损失可能数额巨大，登记机构不堪重负。此外，在理论自洽性方面，登记错误在中国现行法上更具行政侵权的色彩。

国家赔偿责任之说与下述情形契合：（1）多数说认为，登记机构隶属行政机关，至少是行政机关的“代理人”，登记行为系行政行为，其侵权行为属于行政侵权，由公法调整，国家赔偿为最佳选择。（2）国家赔偿设有专项资金，用于具体的赔偿处理，不影响登记机构的正常运转。（3）国家赔偿设有上限，不至于使国家负担过重。

第二百二十三条

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

本条主旨

本条是关于不动产登记收费的确定标准的规定。

相关条文

《物权法》第22条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

理解与适用

本条源自《物权法》第22条前段的规定，有的放矢。实务中曾经风行过按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，这有几点不妥：（1）登记工作的量和强度因登记事项的不同而有变化，不因被登记的不动产的面积、体积或者价款的差异而呈现明显的不同。打个比方，不动产登记，接近于承揽，而远离买卖，承揽的计费标准是劳动（技能、劳力等）的付出，而非货物的价款。（2）登记机构不是商人，不是营利性组织，而按照不动产的面积、体积或者价款的比例收费，实际上属于商业运作，这与登记机构的性质、功能不相符合。（3）按照不动产的面积、体积或者价款的比例收费，给当事人带来沉重的负担，大大增加了交易成本，这不合市场经济的内在要求。（4）在不动产抵押等领域，当事人为逃避高额收费而不申请办理抵押登记，而不登记则抵押权未设立，这明显降低了债权人的债权实现的概率。

在《物权法》（草案）的草拟和研讨过程中，多数意见认为，登记机构不是营利性组织，目前中国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般也只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，在此基础上进行收费，不宜与不动产的面积、体积或者价款等因素挂钩，不宜把这些作为计费的标准。此外，有的部门提出，物权法不宜对登记收费问题作规定。有的专家也认为，登记收费的问题属于具体的程序性问题，可以由将来的不动产登记法去作规定，物权法作为民事基本法，对此可以不作规定。立法机关经研究认为，物权法关系人民群众的切身利益，为社会各方面普遍关注，对于社会生活中反映较多，与人民群众利益较为密切的问题，应当在物权法中作出适当的规定。 立法机关的这种立场及观点由《物权法》固定（第22条），《民法典》承继（第223条）。

不过，《民法典》删除了《物权法》第22条后段所谓“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。这为具体收费标准究由狭义的“法律”予以明确还是可由法规、规章作出规定留下了空间。