22.旧小区加装电梯需要全体业主同意吗？

案情介绍

花园小区13号楼共有17户业主。部分业主自发提起加装电梯申请，除102房业主外，其余户业主均确认同意加装电梯并在《加装电梯业主协议书》上签字确认。住建部门同意了该工程的备案后，13号楼的业主委托一家电梯公司代建。电梯公司多次进场准备施工时均遭到102房业主的反对，未能顺利开展施工。13号楼的业主为了维护自身的合法权益，联名将102房业主告上了法庭。试问，旧小区加装电梯需要全体业主同意吗？

法理分析

本案中涉及业主事项的决定规则问题。《民法典》第278条规定了由业主共同决定的事项，该事项实际上也属于业主大会的职权范围。根据《民法典》第278条的规定，改建、重建都构成对建筑物的重大变化，必须由业主依据法定的程序加以决定。业主大会的决定是否具有合法性，并能否对全体业主产生拘束力，很大程度上取决于业主大会作出的决定是否符合法定的程序。依据《民法典》第278条第2款的规定，对于应当由业主共同决定的事项，并不要求必须由全体业主参与，而只要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决即可，此种规定有利于解决实践中普遍存在的业主大会“开会难”的问题。

本案中法院认为，根据《民法典》第278条、第288条、第292条的规定，涉案住宅楼加建电梯，经过参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并已经过行政机关审查许可取得建设工程规划许可证，故判令13号楼的其余16户业主享有加建电梯的合法权利，13号楼加建电梯的施工过程中，被告102户业主不得阻止、妨碍。

相关规定

《民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

小贴士

旧小区加装电梯需要按照《民法典》确立的表决规则进行，并不需要所有业主同意。