23.住宅改为超市，应当经其他业主一致同意吗？

案情介绍

何女士是某小区112室房屋所有人，该房屋性质为住宅。某物业公司为房屋所在小区的物业服务企业。何女士与某物业服务有限公司签订前期物业服务协议，其中约定业主要遵守本物业公司的《临时管理规约》《业主手册》。《临时管理规约》规定，业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。《业主手册》亦有类似的规定。后何女士将该房屋改为超市。相关业主和某物业公司提起诉讼，请求法院依法判令何女士将涉案房屋恢复住宅用途。法院判决依据《民法典》的相关规定将案涉住宅恢复住宅用途。那么，住宅改为超市，应该履行何种程序，需经其他业主一致同意吗？

法理分析

本案中涉及“住改商”的程序问题。将住宅改为超市，实质上是常说的“住改商”，是指业主将住宅改变用途，变更为经营性用房的行为。住改商的行为可能影响到其他业主的生活安宁、安全，也可能产生污染（如油烟、废水、噪声）。同时，由于住改商之后，往来人员众多，也会给小区的管理带来很大的不便。依据《民法典》第279条的规定，住改商应当符合以下条件：一是必须符合法律法规以及管理规约的规定；二是必须经过有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主既包括本栋建筑物内的其他所有业主，也包括该建筑区划内的本栋建筑物之外的、有利害关系的业主。所谓经过有利害关系的业主的一致同意，是指所有有利害关系的业主都应当同意。由于民宅商用直接影响到有利害关系的其他业主的生活质量、房屋价值等，每一个利害关系业主的居住利益都应得到尊重和保障，因此，要求所有有利害关系的业主同意是必要的。

本案中，何女士将住宅改变为经营性用房，未取得有利害关系的业主同意，违反了《民法典》的规定。

相关规定

《民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

小贴士

“住改商”除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。