第二居所：旅游地产以及度假型养老地产

近年来，我国的旅游地产与养老地产这两类房地产形式方兴未艾，在闹市区到处能见到旅游地产与养老地产的推销广告。旅游地产一般是以某种旅游资源为亮点集中开发住宅、吸引消费者以旅游度假为目的购买住宅的一种商业形式。养老地产一般是以较好的自然环境匹配较好的养老设施与服务、吸引年龄较大的消费者的一种商业模式。城市居民对于自然环境的向往以及我国逐步进入老龄化社会的事实使得这两类地产热度不减，然而，这两类地产在运行过程中存在不少的弊端，具体来说有：入住率不高、升值幅度小、难以进行再交易、开发商维护成本较高等。本小节将就旅游地产以及养老地产此类第二居所进行分析。

旅游地产与养老地产的新特点

随着人们生活水平的提升，人们对于旅游地产与养老地产有了新的需求，结合发达国家的实际发展看，呈现出以下四个特点。

1．家庭休闲度假需求不断增大。随着都市圈经济影响不断深入，大城市的人口密度、单位面积的GDP均不断增加，行业分工更加明显，普通人作为都市中的个体所承受的压力会越来越大。但是，劳动者单位时间报酬不断提高，这会促使更多的人选择周末短途休闲度假来远离大城市带来的压力。

2．都市圈交通网络会极大地影响消费方式。随着都市圈不断扩大，周边会逐步配套相应的轨道交通与高速公路网络，通勤时间成为都市圈影响力扩散的显著制约条件。以发达国家为例，2个小时左右的通勤时间是居民休闲度假的重要边界。所以，都市圈度假需求的辐射范围基本界定在距离中心城市200公里范围以内的区域。

3．过夜消费占休闲需求的比重不断增大。传统的近郊度假模式往往需要消费者当天往返，但是随着人们生活节奏放缓，过夜消费的比重会越来越大。一方面是因为都市圈通勤时间在2个小时左右，几乎很难实现当日往返；另一方面则是因为过夜消费可以充分地感受一个地方的风土人情。

4．老龄人口候鸟式养老需求不断增大。随着我国逐步进入老龄化社会，养老服务的需求不断增大。事实上，由于医疗资源不断向大城市集中，城市中的老人到远郊或者小城市长期养老是行不通的。随着交通网络不断完善，候鸟式养老亦即阶段性地入住异地养老地产是接下来主要的需求。

养老地产与旅游地产发展的新模式

养老地产与旅游地产发展到今天，面临着入住率低、维护成本高等诸多问题。如何巧妙化解目前养老地产与旅游地产存在的问题呢？在都市圈经济的背景下，可以探讨养老地产与旅游地产互动发展的模式。

一是在交通网络合理的通勤时间内规划项目选址。都市圈经济影响不断扩大，高速城际铁路与高速公路成为都市圈内便捷且依赖度高的通行方式，这为两类地产布局提供了很好的支撑。一般来说，高速公路与高铁通行在2小时以内的范围是布局的合理范围。

二是建立养老地产与旅游地产结合的全年龄段项目。空置率不仅影响两类地产商的投入成本，同时也会影响消费者的购买积极性，提高地产标的使用率是最重要的解决方案。开发商可以尝试开发旅游地产与养老地产结合的、适合各类人群全年龄段的产品，在老人候鸟式养老方式占比越来越高的情况下，全年剩下的时间可以由年轻人带孩子进行度假消费，这就需要同时兼顾各年龄段人群的配套设施。

三是建立以度假酒店为核心的服务体系。开发商在尝试两类地产互动发展的时候，物业服务的高投入、低回报是让人头疼的问题，这可以通过建立度假酒店吸引临时休闲人群，同时为地产项目提供配套的物业服务，互为补充的方式来解决。