都市圈范围内中小城市的房地产市场

近年来，诸多消费者对于去大城市都市圈范围内的中小城市购房表现出了兴趣。本小节就如何认知都市圈以及中小城市房地产市场存在的风险进行分析。

都市圈的基本特征

在发达国家，都市圈经济正逐渐成为一个国家进入后工业化时代最明显的特征，并且是一个区域内最重要的增长极。都市圈内的城市利用发达的交通网络、信息网络，将经济、文化、历史等紧密地联系在一起，并且每个城市各具特色、功能定位合理，错位发展。国家之间的竞争越来越表现为城市之间、国际性大都市之间特别是区域性都市圈之间的竞争。经济能量所释放出来的积聚功能和辐射作用，使得这些大都市圈具有较大的经济规模和国际影响力。都市圈经济作为城市化进程后期的主要表现形式，已经在很多发达国家被现实证明。都市圈经济不断发展呈现出的特征有以下三个方面。

第一，产业发展从机械连接转向融入大都市圈扩张进程的有机连接发展。城市化过程中，各大中小城市的产业布局均有自己的特色与历史，互相之间的连接比较机械。在城市化的高级阶段也就是城市现代化阶段，大城市应该是信息流、资金流与人才的中心，都市圈范围的产业布局应该围绕大城市的产业特点进行布局，小城市应该主动对接大城市，逐渐形成有机连接。

第二，公共资源进一步集中。公共资源的集中主要体现在教育资源与医疗资源方面，这两类资源集中的根源在于，从事该行业的人往往对自己的收入以及自身职业发展具有较高预期，从而使得这两个行业具有集聚效应，并促使公共资源进一步集中。因此，在县域经济层面很难有高质量的教育资源与医疗资源。

第三，人口分布进一步向都市圈集中。比如日本在全国总人口增长几乎停滞的情况下，东京都市圈的人口就经历过从1 000万到3 000万的跨越。随着都市圈经济的影响不断扩大，秩序感、公共基础设施配套、公共资源等因素会促使人口进一步向都市圈集中，伴随着中小城市本地人口老龄化加剧，会出现县域经济内自然村镇的消亡。

中小城市房产市场的潜在风险

第一，都市圈范围内中小城市房地产市场前景较好。通过前文分析，很多产业将会围绕大城市的高端服务业分布，制造业向都市圈范围内的中小城市集聚是不可逆转的趋势。因此，如果有意在中小城市购置房产，需要仔细调研都市圈范围内中小城市的产业发展情况。

第二，中小城市“去库存”带来的负面影响不可忽视。中小城市由于人口净流出等原因，房地产市场存在供给量泡沫，而供给量泡沫使得房产价格维持在较低的水平。这样的情况使得当地房价在当地居民收入的能力范围之内，并且较低的房价可以吸引大城市的产业转移，促进人口集聚。如果通过涨价去库存，会使得三、四线城市的房价背离当地人的收入水平。特别是当大城市的投资客消化了中小城市的库存之后，这些库存仅仅是从开发商手中转移到了消费者手中，该城市住房市场原来的累积存量依然存在，在中心城市尤其是县域城市人口每年流失的情况下，这些房子以后难以有人接手。

第三，棚改政策走样影响了中小城市房地产市场健康发展。总的来说，中央一级关于棚户区改造的系列文件政策着眼于居民生活条件的改善。但是，如果地方政府肆意扩大棚改范围，在金融杠杆支持下搞大规模的拆迁重建，有可能增加当地的政府债务。不仅如此，过度推行棚户区改造货币化安置虽然可以帮助中小城市去库存，但是会引起房价上涨，有可能积累新的风险。