城市内部影响房地产价格的因素

前文已经从宏观层面讨论了全国层面房地产市场的情况，从更微观的视角看房地产市场走势，则需要就城市内部房地产价格的影响因素进行分析。

产品自身因素

产品本身的质量或者说住房产品的特性是影响房地产价格的根本因素。除众所周知的施工质量、建筑材料的好坏等因素以外，还应该用动态的视角来评估住房产品的质量。从户型结构来说，住房产品的设计与我国家庭人口结构以及人们对房屋功能的需求变化存在较大的关联。例如，随着我国人口受教育程度不断提高，书房成为很多家庭购房时需要考虑的重要因素；随着餐饮业不断发展，人们外出就餐的机会增多，餐厅的大小不再成为人们购房时主要考虑的因素。从产品的施工建造来说，建筑工程领域的技术创新一直在发生，更多新型优质建筑材料与施工工艺的应用，也会让住房产品的品质越来越好。

公共设施与配套

人们在城市生活不仅仅有对稳定居所的需求，还需要享受城市中的各种配套设施，所以住房市场的价格也与公共设施以及配套有关系。所谓“地段”指的就是包括通勤、生活配套以及公共服务等在内的各种便利条件的集合。

城市中的公共交通体系以及路网体系对房地产价格有较大的影响。一般情况下，公共交通体系与路网体系影响的是通勤时间以及可达性。通勤时间的长短决定了人们是否愿意在某个区域安家落户，而相关配套设施的可达性也同样会影响人们的购房决策。在城市中，有的地段虽然有轨道交通，但是距离主城区的通勤时间太长，房价也会受到影响；有些地段虽然距离主城区直线距离不近，但是由于城市快速路网的建设，点对点通勤时间并不长，依然受到购房人的欢迎；有些地段虽然距离主城很近，但是由于小区周边道路狭窄，影响了该地段的可达性，房价也未必很高。

城市中的生活配套也会影响消费者的选择，完善的生活配套可以使得人们生活更加便利。近年来，传统生活配套设施（如菜市场）对购房人的影响已经较小。一是因为社区底商提供的商品已经可以满足小区住户的基本需求；二是快节奏的工作使得很多人不再选择自己做饭。总的来说，社区底商对于城市居民生活的重要性逐步增强，数字技术的应用也使得很多基本的服务需求可以通过外卖的形式得到满足。

城市中的公共资源主要指医疗资源与基础教育资源。由于老年人群体对医疗资源具有更强的需求，而医疗资源一般分布在主城区，因此年龄较大的消费者往往对主城区住房更加青睐。快速的人口城市化使得城市中集聚了较多的青年人，而青年人对基础教育资源的需求较大。

城市经济状况

除了上述因素以外，城市总体的经济状况也会影响到房地产的价格。很显然，集聚人口较多的城市，房地产市场总体价格往往较高。决定城市对人口吸引力的关键在于其产业发展情况，城市中产业基础越强，其对高端人才的吸引力越强，也就能够给就业人员提供更高收入。但是，由于城市中的人口是跨区域流动的，很多人会居住在城市中的某个行政区，而就业在另一个行政区，所以不能认为城市中某个行政区产业基础好房价就更高。