如何理解房地产市场的周期

市场上流行这样一句话，“房地产市场是周期之母”，这足以见得周期研究对于研究房地产市场的重要性。从经验数据的角度看，房地产市场一般主要讨论两个周期：一个是库兹涅茨周期；一个是基钦周期。前者是一个中长周期，大概18～22年，后者是一个库存周期，大概是2～3年。为了对周期进行更深一步的分析，需要用“价、量”两个因素的变化来描述周期。

房地产市场的短周期

房地产市场的短周期可以描述为：随着市场的繁荣，量价会齐升，并逐步消耗购买力，但是由于市场繁荣会促使开发商增加供给，在市场繁荣也就是购买力消耗之后，等待购买力的积蓄需要时间，这个时间会使得成交量下滑从而使得价格松动，等购买力积蓄完毕，会推动新一轮的量价齐升，而且会从成交量先开始。当房地产市场处于上升通道中时，会存在下一个周期的低点高于上一个周期的低点的情况，也就是说，周期波动不一定意味着价格持续下跌。因此，我们要仔细考察市场上购买力的消耗情况。

以2015年以来的这一轮房地产上涨周期为例，营业税免征年限从“五年免征”改为“两年免征”这一政策变化，释放了二手房的流动性，原来打算五年之后再上市交易的二手房一下子变成了中介的主推产品。正因为如此，很多人的改善性需求变得相对容易实现，有改善性需求的购房者基本上可以很快出售原有的房屋，获得对改善性住房的购买力。而在市场上，由于新房供应量短期内受制于建筑施工等条件而跟不上需求，二手改善性房屋获得了较大的价格上涨空间，很多有改善性需求的购房人会选择购买二手改善性住房。但是，当优质改善盘的大幅上涨使得部分有改善性需求的人群发现，自己就算卖了原来持有的房屋，购买能力距离优质改善性住房的价格也会越来越大的时候，就会逐步放弃购买改善性住房的想法。所以，二手房的成交量会首先萎缩，进而影响新房市场。总而言之，随着二手房市场以及新房市场的放量成交，其对于居民储蓄的消耗是惊人的。在梳理清楚房地产市场的短周期之后就会发现，二手房市场进入下行通道是必然的，可以说就算没有2016年以来的调控政策，市场本身也会降温。

房地产市场的中周期

关于房地产市场中周期有很多的研究，本书认为其本质的原因是房地产市场存量房产的累积伴随着人口增速（包含自然增长与机械增长）的下降，使得某个阶段市场中的住房供给开始明显大于需求。由于存量房数量不断地累积以及人口增速下降趋势难以扭转，当市场上的累积存量较大的时候，城市居民换房周期主要跟建筑物的老化有关，房地产中周期总体上都在20年左右。

就目前我国的中小城市房地产市场而言，本地改善需求与来自大城市的投资需求使得中小城市的房地产市场自2015年以来产生了较大的成交量以及较快的涨幅。但是由于中小城市人口已经处于净流出状态，其短周期已经不再明显而进入中周期波动的状态，其去化周期将会变得较为漫长。对于大城市而言，由于人口老龄化以及城市化速度放缓，其部分区域已经出现了大量供给难以被市场消化的情况。可以说，接下来我国许多城市都会出现短周期波动不明显的情况，若要迎来中周期视角内的繁荣，则需要等待较长时间。